Metsökiinteistöhankinnan tuoton, sisäisen korkokannan (IRR) laskentaan vaikuttavat käytännössä kiinteistöllä oleva puumäärä ja etenkin tukkipuun tilavuus lähiaikoina uudistettavissa metsiköissä. Tämän jälkeen joudutaan nuorissa metsissä luottamaan omaan arviointikykyyn, etsimään parhaat kasvua mallintavat simulointityökalut ja arvioimaan esimerkiksi lämpösumman tulevaa kehitystä. Itä-Suomessa on ollut nähtävillä summa-arvolaskelman laatijoiden ammattitaidottomuutta esim. terveyslannoitusten osalta. Odotusarvo eivät ole huomioineet esimerkiksi metsänomistajan omana työnä tekemää boorilannoitusta ja rajusti elpyvää tukkipuun tuotoskykyä reheväpohjaisilla kaskimailla. Toisaalta arvio on aivan oikein mikäli tämä metsänomistajan ehkä kaikista kannattavin työ jätetään toteuttamatta.

Täysin keskeiseksi tekijäksi muodostuu tulevaisuuden tilatason tukkipuun tuotoksen ennustaminen. Siihen voi vaikuttaa reilusti omalla ammattitaidolla, mutta ihan kaikki ei ole omissa käsissä joten jonkinlainen varmuusmarginaali kannattaa pitää mukana. Jos markkina on liian kuuma, eikä huolellisella nettonykyarvolaskennalla mitään tartu lienee parasta olla pois. Toki aina voi ostella silmät kiinni ilman korkotekijöitä, mutta metsäsijoittaminen muuttuu silloin veikkaamiseksi. Toki onni on erittäin suuri tekijä lyhyissä aikasarjoissa ja se eliminoituu ajan myötä. Yleensähän hyvät ostokset muistetaan ja vähän heikommista ei puhuta.

Valitettavasti markkina on muuttunut ja vanhat hyvät ajat tuskin palaavat Suomen metsäkiinteistömarkkinoilla. Kiinnostavin tekijä lähiaikoina on korkotason normalisoituminen.

Tähän voidaan vielä sotkea mukaan pohdittavaksi tehokkaiden markkinoinen hypoteesi. Markkivat ovat vilkastuneet ja ammattimaiset toimijat Suomessa varmasti tietynlaista big dataa hyödyntävät ja pyrkivät löytämään markkinahintoja ennustavat parametrit. Olivat ne sitten lämpösumma-alue, nuorten metsien osuus ostokohteessa tai kivennäismaiden mukanaan tuoma kesäkorjuukelpoisuus.