Toisaalta tuo 15 v voi olla liian lyhyt, mitään hakattavaa ei välttämättä ole tuossa ajassa ko. palstalla. Ja jos hakkuut ja tulot on tulossa vasta myöhemmin, niin korko tappaa tehokkaasti nämä tuotot.

Jos taas metsä hakataan aukoksi heti, niin tuleehan sinne taimikko kasvamaan. Puuston arvo tippuu väliaikaisesti, mutta samaan aikaan saadaan edes reipasta puuston kasvua.

Tuolla jo aiemmin mainitsinkin tavasta saada vivuttamalla parempaa tuottoa. Vaikkei velkaa ottaisikaan, niin esim. tässä esimerkissä puukaupparahojen sijoittaminen osakkeisiin parantaa tuottoa ja auttaa kirimään hakkuista vääjäämättä aiheutuvaa puuston arvon notkahdusta.

Nämä metsätuotot tuppaa monesti tulemaan niin pitkän ajan kuluessa, ettei siihen ihmisikä meinaa riittää. Itse aion käyttää tätä myöskin välineenä siirtää varallisuutta jälkikasvulle. Tällöin voi olla jopa etu, että paras puusto on valmiiksi hakattu.

”Onhan se todella huono asia että myyjä saa vielä rahallista hyötyä tulevaisuuden kasvusta.”

Tästä minä tuossa juuri yritin selostaa; jos vertaat osakkeen arvonmääritysmalleja metsään, huomaat, että teoriassa molempien päivän hinta muodostuu tulevaisuuden tuottojen nykyhetkeen diskontattujen tuottojen perusteella. Näin siis teoriassa ja tämän perusteella ”myyjän hyötyminen” on perusteltua. Sen sijaan on kokonaan toinen asia, miten hyvin tai huonosti nämä tulevat tuotot (ja kulut) on arvioitu ostohetkellä ja miten hyvin näiden arvostushimmelien tarjoamat hinnat osuu käypiin hintoihin.

Asuntokaupassa rationaalinen ostaja huomioi tulevat remontit asunnon käypää hintaa pohtiessaan. Ainakin lähitulevaisuuden remontit, joita on jollain järkevällä tarkkuudella mahdollista arvioidan Näin siis vaikka todellisuus oli kuumimman kaupankäynnin aikaan sitä, että osakehuoneistoja ostettiin niitä näkemättä. Ja ei tätä varmastikaan kaikki ymmärrä ostaessaan pohtia, mutta siis pitäisi, koska asia on kuitenkin olennainen arvoon vaikuttava asia.

Vaikka olen tässä kritisoinut näitä hinnoittelumalleja, en siis tietenkään väitä, etteikö oman ja mahdollisimman tarkan arvion tekeminen olisi tarpeellista ja perusteltua, päin vastoin. Itseä näissä vaan ärsyttää se, että tehdään tiedettä näillä laskelmilla, vaikka tiedetään, että ne pitää sisällään niin paljon epävarmuustekijöitä. Jo pelkästään pieni muutos laskentakorossa muuttaa lopputulosta olennaisesti. Tosiasiassa on kuitenkin niin, että hinta on oikea ainoastaan silloin, kun myyjän ja ostajan näkemykset yhtyy. Omalla arviolla voi siinä vaiheessa arvailla, miten käypä se hinta lopulta on.

Osakkeen päivän hinta on teorian mukaan tulevien osinkotuottojen nykyarvo. Diskonttokorko vaikuttaa tässä olennaisesti lopputulokseen. Jos tämän sisäistää, niin ymmärtää, että esim. metsätilan arvottaminen summa-arvomenetelmällä on periaatteessa sama asia. Metsän ”osinkoa” on ne tulevat hakkuut ja odotusarvoa nopeammin kasvava metsä vastaa kasvavaa osinkoa.

Tämä on tähän asti suhteellisen selvää, ts. yritetään arvioida tulevaisuuden tuotot mahdollisimman tarkasti ja sen jälkeen diskontataan ne nykyhetkeen. Minun ymmärrys loppuu tuohon kokonaisarvon korjaukseen; ensin on arvioitu mahdollisimman tarkasti tulevat tuotot ja sen jälkeen tuhotaan tämä arvio ylimalkaisella korjauskertoimella.

Ymmärrän kyllä, että esim. metsän sijainti lähimmästä tiestä ym. puun myyntihintaan vaikuttavat asiat pitäisi huomioida arviossa, mutta miksei näitä kuluja ja hinnanalennnuksia yritetä arvioida vastaavalla tarkkuudella kuin tulevia tuottoja? Ennustaminen on tunnetusti vaikeaa, erityisesti tulevaisuuden. Arvio tulee siksi väistämättä sisältämään epävarmuustekijöitä.

Se vaan ettei etukäteen voi tietää, mihin suuntaan nämä vaikuttavat: iskeekö laho tai myrsky vai tuleeko viereen saha/sellutehdas jne. Korosta johtuu, että lähellä ostohetkeä odotettavissa olevat erät merkitsevät eniten. Tuntuisi siis, että olennaisempaa olisi keskittyä arvioimaan näitä ja jättää näiden kertoimien ja korjausten ihmettely vähemmälle. Jos jollekin jäi epäselväksi, niin en ymmärrä/osaa käyttää näitä arvioitimenetelmiä kovin hyvin. Tämä taustaksi, ennen kuin teilaatte edellisen.

Yleisesti ottaen metsästä saatava tuotto on matala ja senkin vähän voi tuhota ostamalla liian kalliiseen hintaan. Kun tulevien tuottojen ja kulujen arviointi on joka tapauksessa vaikeaa ja todennäköisesti pitkän ajan tuotto on matala, voisi yrittää parantaa kokonaistuotta muilla keinoilla sen sijaan, että yrittä arvailla metsän pitkän aikavälin tuottoa tarkemmin. Helppo (ja riskipitoisempi) tapa olisi lainarahalla vivuttaminen.

Jos esim. omaa rahaa ei laitettaisi tähän lisäostokseen ollenkaan, metsätilaa vastaan saanee lainaa vain n. puolet sen arvosta. Tämä jo osaltaan rajaisi riskiä pitämällä vivun maltillisena. Tällä lainarahalla sitten ostettaisiin kovemman riskin ja tuotto-odotuksen tarjoavaa omaisuuslajia. Kiinteistöjen ja osakehuoneistojen keskimääräinen tuotto on vain vähän suurempi kuin metsän ja niillä on varsinkin nykytilanteessa riskiä ihan riittävästi. Käytännössä vaihtoehdoksi jäisi siis osakkeet.

Osakkeita valitessa pitäisi huomioida ainakin: riittävän monta osaketta (sijoitettavasta määrästä riippuen esim. 5-10), ”turvallisia ja tylsiä”, tasaisen osinkotuoton tarjoavia jne. Siinä sivussa tulisi omaisuuslajien hajautuskin hoidettua. Homman kannattavuus on tässäkin kohtaa kiinni korosta; jos osinkotuotto ylittää lainan koron, homma kannattaa. Ja aina varmemmin se kannattaa, jos osinko kasvaa vuosi vuodelta.

Riskienhallinnasta sen verran, että lainalla sijoittaminen toki sisältää riskiä enemmän kuin omalla rahalla pelaaminen. Jos kuitenkin lainan määrä on kohtuullinen suhteessa muuhun varallisuuteen ja muihin tuloihin, niin riskit on mahdollista pitää ihan hyvin hallinnassa.