Käyttäjän Timo Heikki kirjoittamat vastaukset
-
”Paljonko yhteismetsä osuuksista sitten kannattaa maksaa?
Omasta mielestäni osuudelle pitää tulla tuottoa 4% vuodessa. Metsästys- kalastus- ynnä muut oikeudet tulevat kaupanpäälle. Eli hinta sen mukaan. Muutoin rahat kannattaa laittaa muualle.
Joistain yht. metsä osuuksista ei vai löydy helposti tietoja.”
Tietoja on todella vaikea löytää. Käytännössä kaupat tehdään 1-2,5% puhdasta tuottoa vastaavilla hinnoilla. Eli jos löydät osuuksia 3% tuotolla niin kannattaa ostaa. Jos vaadit 4% tuottoa, niin vapailta markkinoita ei löydy.
”Yhteismetsät pitää kokouksia ja kahvittelu lisukkeineen kustantaa maltaita. Kirjanpitokin pitää pitää tarkasti tilintarkistuksineen. Melko heikolta kuulostaa tuotto, jos 6 € saa yli yhden motin laskennallisesta vuosikasvusta tuloa. Joskus voi olla joitain muita hyötyjä olemassa mutta ei välttämättä. Nykyisen kalliin metsämaan aikaan ei uuden metsän ostokaan yhteismetsälle kovin tuottavaa ole.”
Yhteismetsässäni ei ole ymmärretty kokonaisuutta. On käytetty osakkaiden varoja huonoihin metsäkauppoihin, kun olisi pitänyt jakaa rahat omistajille. Hakkaamme vain puolet keskikasvusta ja kuituvaltaisesti jolloin tulovirta ei ole kovin suuri. Metsäkaupoille ei enää nykyaikana ole edes tarvetta, kun osakkaat voivat sijoittaa jakorahojaan metsärahastoihin. Yhteismetsän ei tarvitse eikä ole edes järkevää kasvaa kuin erittäin edullisilla metsäkaupoilla ja osuusvaihdoilla. Omien osuuksien osto on myös osa järkevää kasvustrategiaa. Tämä on ymmärretty jo osassa yhteismetsiä, mutta ajatustavan muuttaminen on työlästä, kun osakkaat ja hoitokunnan jäsenet ei ole aktiivisia ja vastaanottavaisia.
”Miksi muuten yhteismetsän tuottoa syövät hallintokulut? Onko siellä niin kovat kokouspalkkiot vai mitä? Äkkiseltään voisi kuvitella, että puukauppojen ja hoitotöiden kilpailutus hoituisi talkoohommina siten, että vastuuhenkilöt vaihtuvat vuosittain.”
Hallintokulut muodostuu hoitokunnan palkkioista, toimitsijamiehen palkkioista, kirjanpidosta, toimistokuluista, kokoustarjoiluista…. Mainitsemassani yhteismetsässä hallintokulut on noin 10% liikevaihdosta. Ne oli aikaisemmin jopa 20%, mutta olen puuttunut niihin ja summaa on saatu alaspäin. Edelleen ne on ylisuuret, mutta huomattavasti aikaisempaa siedettävämmät. Toimintaa on koko ajan nykyaikaistettu. Edelleen toiminnassa on ongelmia, mutta tilanne paranee koko ajan. On myös talkoohenkisiä useamman tuhannen hehtaarin yhteismetsiä joissa hallintokulut on 2-3% luokkaa. Perheyhteismetsissä kulut pysyy paremmin kurissa. Ainakin aluksi kun osakkaat on vielä innostuneita….
Yhteismetsän idea on helppous. Omistamalla metsäkiinteistön suoraan pääsee parempiin tuottoihin. Tosin yhteismetsän kautta voi saada merkittäviä lisätuloja mm. metsästyksen, lomatonttien, tuulivoiman ja maaonoton kautta joita ei välttämättä muutoin saisi. Lisäksi voi päästä vuokraamaan yhteismetsän lomamökkejä edullisesti. Yhhteismetsän tuottoa syö hallintokulut. 2% puhdas tuotto on aika normaali.
Tolla Timpan mainitsemalla tuottoarvo laskentakaavalla yhteismetsäosuuteni tuottoarvo on n. 250€. Tuottoarvoa käytetään hyväksi kun halutaan pitää perintövero alhaalla ja kun pyritään ostamaan muita osakkaita pois. Samalla saatetaan polttaa osakkaan jakokelpoisia varoja metsäkauppoihin jotka on tehty summa arvion perusteella kokonaisarvolla jolloin osakkaan varallisuudesta häviää puolet kaupan maksun yhteydessä.
Yhteismetsän jossa olen osakkaana jakoraha on 6€ ja verollinen tulos n. 12€.
Metsät on 2-3 luokkaa suurimmalta osin.
Tuottoarvoon perustuva arvon määritys on varakkaalle pysyvälle omistajalle eduksi. Monesti yhteismetsästä hakataan vain puolet kasvusta, jolloin tuottoarvo on hyvin alhainen.
Yhteismetsä saa 1-2€ paremman kuutiohinnan keskimäärin. Se menee kuitenkin hallintokuluihin, joten yhteismetsä ei tuo lisätuottoa metsälle. Pienet ja jotkut keskisuuretkin yhteismetsät ovat omistajalle hankalia, koska niiden arvoja pidetään keinotekoisesti alhaisina. Tuotot sijoitetaan metsäkauppoihin ja jakoraha jää pieneksi.
Osuuden arvo määritellään usein jakorahan perusteella, vaikka se pitäisi määritellä summa-arvon perusteella.
Perheyhteismetsän osakas voi joutua myymään osuutensa rajulla alihinnalla, koska kukaan ei pikkuyhteismetsiin halua liittyä. Pankit ei myöskään anna vakuusarvoa pienen yhteismetsän osuuksille. Ongelmatilanteissa apua ei saa kuin käräjäoikeudesta, koska yhteismetsillä ei ole enää valvovaa viranomaista. Hoitokunnat voivat toimia lähes mielivaltaisesti koska kukaan ei uskalla käräjille lähteä. Metsästysoikeudet junaillaan pienelle porukalle alihintaan. Suurin osa osakkaista ei hyödy metsästysoikeuksien arvosta. Muutamat yhteismetsät on lähteneet hankkimaan osakkaita aktiivisesti kertomalla taloudelliset tunnusluvut julkisesti ja oikein, jolloin kukaan ei tule petetyksi. Lapin yhteismetsä on tästä hyvä esimerkki.