Käyttäjän Perassic Park kirjoittamat vastaukset
-
Terve epäluulo metsänomistajalla on hyvä ominaisuus. Kun julkisuudessa käsitellään metsäasioita ja kestävää metsätaloutta, keskustelijat yleensä ovat huolissaan kaikesta muusta, mutta eivät metsänomistajan taloudellisesta tuloksesta.
Kenelläkään ei ole intressiä puolustaa metsänomistajaa, kuin ainoastaan metsänomistajalla itsellään.
Ehkä ajankohtainen esimerkki tästä on vellova kaivoskeskustelu, -kuinka ulkomaiset yhtiöt ’ryöväävät kansallisomaisuuttamme”. Vähälle huomiolle on jäänyt että ”kansallisomaisuus” sijaitsee aina jonkun omistamalla maalla. Maanomistajan asemasta, tai omaistusoikeudesta maansa mineraalivaroihin,- eivät poliitikot näy huolta kantavan kritiikissään lainkaan.
Ikävän monesti puhutaan myös metsäomaisuudesta kansallisomaisuutenamme.
Jo nyt de facto, pohjoissuomessa käytetään metsänuudistamisessa luontaista uudistamista. Tämä tarkoittaa metsänomistajalle alhaisen puunhinnan takia kohtuullisempaa alkuinvestointia.
Tämä kuitenkin johtaa kiertoajan kasvuun, eikä palvele yhteisiä yleviä tavoitteita.
Yksi loppulema voisi olla, että metsänomistaja menettää päätösvaltaansa holhoukselle!
Eli saa ehkä päättää ainoastaan hakkaako vai ei. Punavihreä kamarikollegio kertoo reunaehdot kuka saa luvan leimikkoon ja millä ehdoin.
Sitten metsiin kohdistetaan kiinteistövero, joka ei huomioi saako metsästä tuloja vai ei.
Kiinteistö- ja perintöveron avulla nyt yksityinen maa siirtyy yhteiskunnan omaisuudeksi. -Ehkä sukupolven, kahden aikana. 🙂
Tästä aukeaa vihreitä oksia, eli hyväpalkkaisia virkoja punavihreille hallintoihmisille! Paikat toki täytetään umpipoliittisella läpinkymättömällä menettelyllä ansioituneille puoluekaadereille. Kuinkas muuten…
Eräältä Warren Buffetilta kysyttiin mielipidettä rahastonhoitajista?
”-Maksa ennemmin vaikka putkimiehelle!”
Toden totta. Jos perustellaan suoran kiinteistösijoittamisen vaikeutta, hoidon työläydellä, rahaston hoitokululla ostaisi aika paljon metsänhoitoa palveluna.
TTL:ltä hieno kirjoitus muuten.
Tuossa esimerkissä huomioitiin ainoastaan alkuinvestointi. Tuo ajattelu pätee ainoastaan suoraan kiinteistökauppaan..
Rahastoissa hoitokuluilla on aivan ratkaisevan suuri merkitys lopulliseen lopputulokseen. Eli esimerkki ei toimi rahastomuotoiseen metsäsijoittamiseen.
Omat metsäni sijaitsevat todella kaukana (500km).
Kyseessä ei ole ongelma, jos ja kun asennoituu ettei ongelmaa ole.
Ainut mitä edes kuvittelen itse tekeväni on raivaussahahomma ja istutus.
Kun teen päivätyöt muualla, olen laskenut tienaavani paljon paremmin vakityössä, kuin että itse viettäisin aktiiviaikaa metsissäni. Itse työ käy myös paikallisilta paljon tehokkaammin. Ammattilainen on aina ammattilainen. -Itse en ole.
Systemaattisesti olen yleensä aina kuvitellut oman työsaavutukseni suuremmaksi, mitä todellisuus. Ns. hankintatyön vaatima kalusto, että mitään saa tien varteen maksaa niin paljon, ettei työn kannattavuuttta saisi millään positiiviseksi omilla töillä. -Myös omalle ajalle pitää laskea arvo.
Aikaisemmat kirjoittajat ovat kyllä oikeassa, että kannattavuus/kannattamattomuus korostuneesti syntyy kun ei maksa metsätilasta ylihintaa. Sitä on paha omalla työpanoksella lähteä kuromaan kiinni.
Olen mielessäni joskus miettinyt, (mikä ei ole tae hyvästä ideasta), -että Metsähallituksen maaomaisuus pitäisi luovuttaa kunnille.
Kun kunnan mailla Lapissa, Kainuussaja Koillismaalla, Metsähallitus hakkaa nuoria metsiä, muistuttaa se asetelmaltaan kolonialismia. Kantorahat menevät Helsinkiin. Pääkonttoritoiminnot & ihmiset elävät kokonaan muualta maasta tulleen arvonlisän avulla.
Tämä siirto olisi oikeudenmukainen koska raha jäisi sinne missä se on tuotettukin.
Myös nykyinen maaseudun kuihtuminen ja kuihduttaminen edes hieman vähenisi. Hajautettu hallinto toisi kaivattuja korkeamman tason (huono ilmaus), mutta hallinto- ja talousalan työpaikkoja muuallekin kuin Helsinkiin.
Tuollahan kuntalaisislla on vapaa metsästysoikeus kunnan alueella sijaitseviin Metsähallituksen maihin, joten sekään ei muuttuisi.
Päätöksenteko metsien käsittelyssä muuttuisi ainakin demokraattisemmaksi ja paikallinen ääni pääsisi kuuluaan ja vaikuttamaan.
Näissä tuo hallinnointikulu pitäisi avata myös. Mitä se oikeasti kattaa?
Lähtökohtaisesti sijoitusrahaston hallinnointikulu menee rahastoyhtiölle ja osalla rahasta hallinnoidaan rahaston pyörittämistä.
Mutta itse metsäomaisuuden hallinnointi? Kuka sen tekee ja miten?
-ja millä kustannuksella?
Eli perinteinen kysymys ns. piilokuluista…
-Toivottavasti hallinnointikulu kokonaisuutena on selvillä rahastoihin sijoittaneilla 🙂
Hoitaako oma toimihenkilö/ rahastonhoitaja puukauppojen teon, metsän uudistamisen ym. Vai onko metsänhoito ulkoistettu kokonaan hoitosopimuksin?
Eli kattaako hallinnointikulu kaiken tämän, vai tuleeko kaikki hoitamiseen liittyvä hallinnointikulun päälle?
Merkintäpalkkio?
Tämän käsittely on ollut pehmeää. Ainakin allekirjoittaneelle jäänyt vaille tyhjentävää vastausta…
Kun eräs metsärahasto, jonka merkintäpalkkio on se 4% (kiinteistöveron määrä). -Oma käsitykseni on että merkintäpalkkio menee kokonaan hallinnointiyhtiön taskuun, ei se jää sijoitettaviin varoihin.
Sen sijaan kun rahastoon virtaa varoja ja näillä rahasto ostaa metsäkiinteistöjä, varainsiirtovero maksetaan osuudenomistajien sijoituksista. Hallintayhtiö =rahastoyhtiö ei näitä maksa sijoittajien puolesta. -Siinä sinällään ei ole eroa suoraan kiinteistönostoon, samat 4% menee varainsiirtoveroa.
Sen sijaan. Merkintäpalkkio itsessään on todella suolainen.
UB:n toimaria oli siteerattu 23THa:n kiinteistökaupan jälkeen.
Metsäkiinteistösalkun tuottoa parannetaan vieraalla pääomalla, jolloin vuosituotot saadaan 6-9%:iin. Kiinteistösijoittamista todella saadaan kannattavammaksi ottamalla sijoituslainaa…. – Velkavivun riski mielestäni jäi tuossa vähälle huomiolle.
Tarkoittanee että rahastosijoittajien rahasto-osuuksien sijoitukset – metsäkiinteistöt, -ovat pantattu lainoituksen vakuudeksi?
Jos tulisi markkinahäiriötilanne, jossa rahastosijoittajien nettolunastukset voimakkaasti kääntyvät ylittämään nettomerkinnät, miten helposti käy kiinteistöomaisuuden rahaksi muutettavuuden?
Perinteisten sijoitusrahastojen sijoitukset ovat olleet korkopapereita ja/tai pörssiosakkeita. Näiden likviditeetti on yleensä hyvä ja helppo kiinteistöihin verrattuna. Niillä on aina käypä markkinahinta jolla myydä. (Reaaliaikaiset myynti/ostokurssi). Kaupankäyntikin on lähes ilmaista, vaikka hinta voi olla markinakriisin ollessa päällä huono.
Jos korkotaso nousisi nopeasti ja kovalla kulmakertoimella (ei toki näköpiirissä), toisaalla velkavipu alkaisi polttelemaan ja samanaikaisesti kiinteistökauppamarkkinoilla-ostoaktiviteetti heikkenisi voimakkaasti. Osuuksien lunastusten vuoksi pahimmillaan voisi syntyä kiinteistöjen pakkomyyntitilanne, jolloin vähintään arvonnousut saa unohtaa.
Sijoittaja itse voi olla vaikka kuinka konservatiivinen, mutta rahastoissa hänellä ei ole vaikutusvaltaa toisiin rahastosijoittajiin. Näiden panikointi on mielestäni riski nimen omaan kiinteistörahastoissa omaisuuden hiekomman likviditeetin vuoksi.
Metsä pörssilistattuna yhtiönä olisi kelpo sijoituskohde, mutta kotopörssistämme puuttuu puhtaat metsänomista harjoittavat yhtiöt. Paljon ennemmin rahastoja sijoittaisin UPM:n, SE:n, tai ruotsalaiskilpailijoiden osakkeisiin, kuten SCA, joka omistaa huimat 2,6miljoonaa Hehtaaria metsää.
Jos Tornator olisi pörssilistattu, olisi se mielenkiintoinen yhtiö!
Hyvä ohje kaiken roinan tyrkyttäjiä & -mainostajia vastaan, minkä takavuosina kuulin:
-Sen minkä tarvitset, etsi se itse. Muuten älä osta mitään.
ja toinen
-Tienattu euro on bruttotuloa, mutta vasta kuluttamatta jätetty on nettotuloa.
Harventaa arjen tahtotiloja.
Hyvää keskustelua, mutta jatkossa ei polveilla enempää pois ketjun aloittajan aiheesta= metsärahastoista.
