MaalaisSeppo, tuottovaatimushan ratkaisee miten asiat näkee. Joku on erittäin tyytyväinen 3 % reaalituotosta ja joku taas mielellään myy metsäpohjan 1000 euroa/ha, maksaa tarvittavat verot ja sijoittaa rahat johonkin muuhun. Juuri sen vuoksihan näitä metsätilakauppoja tehdäänkin.

Paljaan maapohjan ostossa sijoittajalta vaaditaan alussa suuria panostuksia (maapohjan osto ja taimikon perustaminen). Laskelma muuttuukin mielenkiintoiseksi jos maapohjan saa halvemmalla ja pystyy vaikka osittainkin hyödyntämään luonnollista uusimista. Tällöin voidaan hyväksyä sekin, että tulevat hakkuutulot siirtyvät hieman eteenpäin. Itse en pelkkiä taimikoita osta, ellei hinnoittelussa ole todellista virhettä. Taimikot tulevatkin itselle aina muun metsätilakokonaisuuden yhteydessä. Mutta oli kyseessä taimikko tai vanhempi metsä, sijoituksen kannattavuus usein ratkaistaan ostovaiheessa. Metsätilasta maksetun ylihinnan korjaaminen vaatii jo ripauksen hyvää onnea.

Ajatuksesi maapohjan ostosta ja taimikon perustamisesta sillä ajatuksella, että 15 vuoden päästä pistää tilan lihoiksi, ei ainakaan nykyisessä markkinatilanteessa näytä kannattavalta. Oma kokemukseni on, että tämän ikäisiä taimikoita on myynnissä alle em. esimerkissä käytettyjen osto- ja istutuskustannuksia. Mieluummin siis ostaa taimikko ja myydä sen 15 vuoden päästä pois 02 metsänä. Lainarahan käyttö paljaan maapohjan ostamistilanteessa on myös erittäin riskistä, sillä sinulla ei ole mitään tuloja (pl. mahdollinen kemeratuki), mutta korot juoksevat koko ajan. Tässä tapauksessa veikkaat vahvasti sen puolesta, että 15 päästä taimikon arvo on jotain muuta kuin nykyisessä markkinatilanteessa.

Mutta annan nyt näiden laskelmien olla, eivät oikein saaneet aikaan keskustelua palstalla…Metsälehden keskusteluforumille kehitysehdotus; tarvittaisiin metsänhoito-, puukauppa ja verotus-, koneet ja laitteet-, metsäpolitiikka-, monikäyttö- ja muuta metsästä -osioiden lisäksi osio metsäsijoittamiselle.

kepa: No ainakin näätä vois olla laskelmissa rehellinen.

Mielenkiintoista, että kun palstalla yrittää esittää ajatuksia ja herättää keskustelua laskelmien kautta niin ensimmäisenä aina puututaan niihin lähtöarvoihin eikä itse periaatteeseen. Metsän kiertoaika on niin pitkä ja kukaan meistä ei osaa ennustaa puun kasvunopeutta, hintatasoa, verotusta, inflaatiota jne. Siksi laskelmat aina perustuvat oletuksiin. Kun investoinnin kannattavuutta lasketaan, tulee aina ottaa huomioon riskimarginaalit. Esittämilläsi hakkuuajankohdilla epäilen hieman puunmyyntitulojen suuruuksia, mutta jokainenhan tekee omat olettamuksensa.

Tein laskelmat esittämälläsi muutoksilla. Minkälaisen tuoton sinä sait arvioitua, oletko siihen tyytyväinen?

Pikkutukki: ”Sijoitusmuotona metsä hankala , koska tuotetta pitää kytätä ja vaania , että milloin mitäkin tarjolla . Sijoitettavissa oleva rahamäärä ei kohtaa palstan hintaan . Sijoitusta esim. pörssiin harvoin tehdään velkarahalla. Palstan ostoja useinkin rahoitetaan lainalla . Jos itse ostaisin metsää en käyttäisi sanaa sijoitus !”

Oli kyseessä osakkeet, sijoitusasunnot tai metsä, tulee taustatyöt tehdä kunnolla. Tätä voi kutsua sitten kyttäämiseksi tai vaanimiseksi. Sijoitusasunnoissakaan tuottoja ei tule ilman taustalaskelmia. On tiedettävä mm. alueen vuokrataso, tulevat remontit sekä markkinoiden kysyntä (vuokrausaste). Eikä esimerkiksi Fortumin osakettakaan voi ostaa maalaisjärjellä ajatellen, että energiaa tarvitaan aina. Metsän osalta tulee tietää ihan samalla tavalla tulevaisuuden tulot ja menot sekä ajatus niiden ajankohdasta. Sen jälkeen tullaan sitten niihin ”snobbailutermeihin” ja kun se laskelma on valmis huomioidaan riskit. Ei sijoittaminen ole tämän hankalampaa, mutta hämmästyin kuinka tässä ketjussakin useampi on tyrmännyt taloudellisen lähtökohdan.

Ja kyllä pörssiinkin moni sijoittaa velkarahalla. Metsäsijoituksessa velkaraha ohjaa toimenpiteitä vahvasti, koska tasaista kuukausittaista tai vuosittaista kassavirtaa ei tule. Velkarahan käyttäminenkin onkin sitten oma keskustelunsa.

Maanmittauslaitoksen tilastojen mukaan metsätilojen nimellinen arvonnousu viimeisten 15 vuoden kuluessa on ollut vajaat 4 % vuodessa. Kirjallisuudessa usein esitetään puutuotannon keskimääräiseksi nimelliseksi tuotoksi 3-4 %. Metsänomistaja voisi siis periaatteessa päästä 7-8 % nimellistuottoon. Nykyisellä inflaatiolla voi siis päästä kohtalaisen hyviin reaalituottoihin.

Mutta olen kohtalaisen varma, että pelkällä maalaisjärjellä ei näihin tuottoihin päästä. Jotkut lyövät nämä tuotot taas mennen tullen. Se, että unohdetaan koron vaikutus niin tuloihin että menoihin, selittää hyvin pitkälle sen miksi metsätiloista maksetaan tällä hetkellä huomattaviakin ylihintoja.

MaalaisSeppo: ”Näyttää siltä, että osa metsänomistajistakin on vieraantunut todellisuudesta.”

Tästä olen samaa mieltä. Tuntuu, että suurin osa metsänomistajista ei tunne termien diskonttaus ja prolongaus merkitystä. Jokaisen metsäsijoittajan tulisi tehdä NNA-laskentamallitaulukko, jolla voi iteroida eri toimenpiteiden vaikutusta. Sitten pitäisi vielä keksiä tuottovaatimus/reaalikorko, johon sijoittaja on tyytyväinen.

Väitän myös, että termit suhteellinen arvokasvu ja vuotuinen arvokasvu eivät ole kaikille metsänomistajille tuttuja.

Asuntosijoittajien joukossa talousnäkökulma on ymmärretty laajasti. Ihmettelen suuresti, että metsänomistajien keskuudessa raha ei näyttele niin suurta roolia.