Käyttäjän Näätä kirjoittamat vastaukset
-
mehtäukko, en ainakaan itse koe omaa toimintatapaani stressaavaksi. Joku saa onnistumisen tunteen itse raivaamansa taimikon lopputuloksesta ja joku puolestaan siitä, että on saanut ylituottoa metsästä keskimääräiseen tuottoon nähden. On niitäkin, jotka saavat onnistumisen tunnetta molemmista. Jokainen painottaa sitten omia näkökulmia, mutta jos puhutaan metsätalouden kannattavuudesta, emme yksinkertaisesti pysty unohtamaan metsäekonomian perusteita.
Muista myös, että metsäyhtiöillä on aivan erilainen intressi omien metsien kasvatukselle kuin mitä yksityisellä metsäsijoittajalla on. Heidän kannattaa panostaa puuntuotantoon, koska myöhempi puun jalostusarvo kuittaa metsänhoitokulut. Ymmärrän hyvin, miksi he myyvät metsiään pois. He saavat paremman tuoton muualta ja Suomessa riittää metsänomistajia, jotka koko metsäklusterin opastamana optimoivat kiertoaikaa ja puuntuotantoa.
Visakallo: ”Jos tämä on vaikea ymmärtää, niin otetaan esimerkki asuntopuolelta: Vuokrattavaa asuntoa ja taloyhtiötä on hoidettu niin, että ne ovat pysyneet kunnossa. Asunnosta saa parhaan paikkakuntakohtaisen neliövuokran ja siitä saa myydessä myös parhaan myyntihinnan. Jos hoito on ollut vähäistä, vuokrataso jää pieneksi tai jopa olemattomaksi. Samoin käy asunnon myyntihinnalle.”
Esimerkki: Asuntosijoittajalla on mahdollisuus tehdä 7000 euroa maksava remontti, jolla hän saa kuukausittain perittyä vuokraa kasvatettua 20 eurolla. Oletetaan vuokrausasteen olevan 100 %, joten vuodessa vuokraa kertyy 240 euroa enemmän. Asuntosijoittaja myy sijoitusasunnon 10 vuoden päästä ja oletetaan, että saa siitä 7000 euroa paremman myyntihinnan verrattuna asuntoon jossa vastaava remontti on jätetty tekemättä. Oliko remontointi kannattava investointi?
Pointti on se, että ei sijoittaja voi tuijottaa ainoastaan vuokran suuruutta, kasvatettujen mottien määrää tai kohteen jälleenmyyntiarvoa. Kokonaisuus ratkaisee.
Visakallo, rinnastetaan asia yritystoimintaan. Yrityksessä joku keksii idean kuinka yrityksen toimintaa saadaan tehostettua sekä kasvatettua yrityksen myyntiä. Yrityksessä kuitenkin analysoidaan tilannetta ja todetaan, että saatu hyöty ei ole riittävä huomioiden sen vaatima panostus ja/tai idea sisältää liian suuria riskejä. Idea hylätäänkin. Sinun logiikkasi mukaan yrityksen pitää jatkossa tehdä vuosittainen negatiivinen kirjaus saamatta jääneistä tuloista? Usko pois, ei tehdä.
Kun on pitkään tehnyt asioita samalla tavalla, on vaikea nähdä enää metsää puilta.
Visakallo: ”…tai vaihtoehtoisesti hitaasta tai huonosta uudistumisesta aiheutuneita maapohjan kasvutappio- ja arvonalenemiskuluja”
En ole vielä toistaiseksi saanut negatiivista puun kasvua aikaiseksi vaikka miten olen minimoinut uusimiskustannuksia. Vai mitä tarkoittaa tässä yhteydessä kasvutappiokulut? Pyytäisin myös tarkentamaan, että mitä tarkoitat arvonalenemiskuluilla? Jos ostat paljaan maan 300 euroa/ha ja sinne kasvaa se esimerkkisi energiapuualue, niin tarkoitatko, että sitä ei saa kaupaksi vastaavaan hintaan? Minä uskon, että saa.
Kuinka paljon rautalankaa pitää vääntää, että palstalla suostutaan ymmärtämään se, että arvo riippuu tulevien menojen ja tulojen nykyarvosta. Siinä jo huomioidaan eri vaihtoehtojen tulojen ja menojen suuruudet ja niiden ajoitukset eikä erikseen mitään saamatta jääneitä tuloja.
Makarov: ”Kyllähän samat periaatteet pätevät osake ja metsänostossa. Mielellään ostaa hyviä yhtiöitä joiden kassavirta on vakaata ja myös rakenne on kunnossa. Sama pätee metsänostoon. Tasainen kassavirta ja hyvä rakenne ovat sielläkin tärkeät. Enkä ainakaan oman yhtiön halua taantua vaan pitää huolta sen tulevasta kunnosta.”
Sijoituksen kannattavuus määritellään pitkälti ostohetkellä. Tuskin sinäkään yhtiön osakkeesta maksat mitä tahansa, vaikka yhtiö kuinka hyvää kassavirtaa tahansa tekee. Osakkeen arvo on tulevien diskontattujen kassavirtojen, osinkojen tai tulosten nettonykyarvo. Voidaanhan tietysti myös spekuloida yhtiön lunastushinnalla. Osakkeesta syntyvien kassavirtojen ennustaminen on ihan vastaavaa kuin metsäsijoittamisessa tulevien puunmyyntitulojen suuruuden ja ajankohdan ennustaminen. Jos jokin yhtiö on maksanut joka vuosi tietyn suuruista osinkoa, ei se ole tae siitä, että seuraavina vuosinakin yhtiö maksaisi vastaavan osingon.
Tuosta oman yhtiön taantumiseen liittyen olen verrannut metsänhoitotoimenpiteitä asuntosijoittajan remontointiin. Talonyhtiön myötä tulevat remontit on oma lukunsa, mutta tarkoitan esimerkiksi asuntosijoittajan omaehtoisesti tekemää keittiöremonttia. Jotta remonttiin kannattaa ryhtyä, tulee hänen saada vuokratasoa korkeammaksi tai vastaavasti asunnon myyntiarvoa nostetuksi tuotto-odotuksen verran. Muutenhan hänen ei kannata ryhtyä remonttiin? Tämä sama logiikka pätee metsäsijoittamiseenkin.
Kuusessa ollaan, minä en ole tässä ketjussa ottanut laskelmien muodossa mitään kantaa jaksollisen vs. jatkuvan kasvatuksen malleihin, ei ole kukaan mukaan. Olen ketjussa ilmaissut mielipiteeni jatkuvasta kasvatuksesta tasaikäisessä, päätehakkuukypsässä metsässä.
Laskentamalli on yleispätevä. Nettonykyarvolaskenta on käytössä suurimmassa osassa yritysten investointeja. Sitä voidaan ja tulee käyttää myös metsäsijoittamisessa. Kukaan meistä ei tiedä mikä puun hinta, verotus, valtion tuet jne. tulevaisuudessa ovat. Meidän pitää tehdä oletuksia. Tätä ei ole kukaan kiistänyt, joten mikä Visakallo sinua nyt painaa?
Visakallo: ”Samankaltainen kolmijako on tullut myös metsäpuolelle, jonka jäljet alkavat jo näkyä metsien kunnon heikkenemisenä.”
Älä syytä pelaajaa, syytä peliä. Heti kun puusta, etenkin kuitupuusta, sitoudutaan maksamaan riittävä korvaus, minä lähden istuttamaan saman tien taimia metsään. Pelkästään hyvää hyvyyttäni minä en maksimoi puumäärän kasvattamista. Jos sinä saat Etelä-Suomessa omt-pohjalla metsätalouden kannattamaan perinteisin toimintamallein, se ei tarkoita sitä, että kaikki metsätalous Suomessa on kannattavaa samalla menetelmällä. Laitoin juuri laskelman ketjuun ”Suometsien uudistaminen” taimikon perustamisesta. Käy ihmettelemässä sitä.
Makarov: ”Minusta ainakin on hyvä että jotkut uskaltavat lyödä kehiin todellisia lukuja jotka ovat toteutuneet. Koska eihän pelkillä oletuksilla ole mitään käytännön arvoa. Toki joillekkin se voi olla kehumista tai saattaa aiheuttaa kateutta mikä on ihan luonnollista.”
Aivan samaa mieltä lukuun ottamatta tuota kateellisuuskorttia. Se ei ole minulta pois jos joku saa sijoitukselleen hyvän tuoton tai saa kasvatettua ison määrän motteja tai kerättyä suuren määrän hehtaareja. Ei pitäisi olla keneltäkään myöskään pois se, jos joku haluaa keskustella metsäekonomiaan liittyvistä termeistä ja alkaa syyttelemään pätemisen tarpeesta.
Todelliset luvut ovat ainoita oikeita lukuja. Niistä voi laskea mikä on ollut historiallinen tuotto. Pitkäaikaisella metsänomistajalla on se etu, että hän voi tulevien investointien kannattavuuslaskennassa hyödyntää omakohtaista kokemusta vastaavanlaisista toimenpiteistä. Aiemmin toteutuneet luvut eivät kuitenkaan takaa onnistumista tulevissa investoinneissa. Uusi metsänomistaja joutuu tyytymään kirjallisuustietoon, metsänhoitoammattilaisten arvioon tai intuitioon. Tietysti kokeneemman metsänomistajankin tulee pystyä joskus pysähtyä miettimään tekeekö hän asioita oikein. Se että toiminta on ollut kannattavaa aiemmin, ei ole tae siitä, että niin olisi jatkossakin.