Käyttäjän Näätä kirjoittamat vastaukset

Esillä 10 vastausta, 151 - 160 (kaikkiaan 350)
  • Näätä

    Kiitos Reima Ranta palautteestasi! Itse luen vastaavasti sinun kirjoittelut erittäin suurella mielenkiinnolla ja yritän oppia niistä.

    Jos metsäsijoittaja haluaa säilyttää metsätilat, mutta pienentää niihin liittyvää riskiä, olivat ne sitten poliittiseen, puun kysyntään, metsätuhoihin yms., liittyviä, onnistuu se pienentämällä metsään sitoutunutta pääomaa myymällä puuta. Toisaalta riskin pienentäminen vaatii sijoitusallokaation muuttamista, koska jos rahat sijoittaa uusiin metsätiloihin, etenkin jos niissä ei ole saatavilla välittömästi uusia myyntituloja, ei riski juuri pienene.

    Tosiaan kun puumäärä lisääntyy 5-10 % vuodessa, ei metsätilan myyntipäätös ole helppo. Kun vielä nykytilanteessa korkomarkkina on pohjamudissa, puoltaa se päätöstä antaa metsän kasvaa, jos ei ole suunnitelmissa kasvattaa aggressiivisesti pinta-alaa. Verotuskaan ei suosi aktiivista metsätilakauppaa. Nämä ovat niitä järkisyitä, miksi metsätilan myyminen on vaikeaa.

    Vuonna 2016 myytiin hieman reilu 2 000 kpl yli 10 ha metsätilaa, joiden vuosivaihto on noin 230 miljoonaa euroa (myytyjen tilojen lukumäärä x keskikoko x keskihinta). Yksityisiä metsänomistajia on noin 600 000. Vastaavasti Helsingin pörssin vuosivaihto vuonna 2016 oli noin 120 miljardia euroa. Suomalaisia osakkeenomistajia on noin 800 000. Siitä ei ole aavistusta kuinka suuri osuus tuosta pörssin vaihdosta on näiden muodostamaa, mutta aivan varmasti puhutaan eri kokoluokasta. Toisaalta metsätilakaupoissakin metsäyhtiöt ja rahastot näyttelevät suurta osuutta. Selittävätkö edellä mainitut järkisyyt sen, miksi metsätilojen vaihtuvuus on mitätöntä verrattuna vaikka Helsingin pörssin vaihtoon vai onko taustalla kuitenkin tunnetekijöitä?

    Näätä

    Minä en ole valittanut etteikö puu mene kaupaksi. Jokainen leimikko on toistaiseksi mennyt kaupaksi. En ole myöskään pahemmin valitellut puun hintatasoa. Sijoittajan pitää hyväksyä realiteetit ja sopeutua niihin. Esimerkiksi siihen, että suurimmassa osassa tapauksissa metsän uudistaminen istuttamalla antaa yli 4 % laskentakorolla negatiivisen nettonykyarvon, olen sopeutunut hyödyntämällä mahdollisimman paljon luontaista uudistamista.

    Mitä enemmän puun myyntihinnan ja metsätilojen hintojen välinen ero kasvaa, sitä enemmän sijoittajan pitää kysyä itseltään, että ajatteleeko asiaa järjellä vai tunteella.

     

    Näätä

    On erittäin absurdia väittää, että metsäteollisuus ei ottaisi puuta sieltä mistä sitä halvimmalla saa. Tämä puolestaan tukee sitä, että puulla on kysyntää syrjäseudullakin, jolloin myös metsälläkin siellä on jokin arvo.

    Joku tuossa nosti esille poliittisen riskin. Aina kuulee sanottavan, että metsänomistaminen on pieniriskinen sijoitusmuoto. Poliittinen riski on kuitenkin paljon suurempi kuin arvopaperi- tai asuntosijoittamisessa. Vihreiden kannatus näyttää kasvavan kasvukeskuksissa, mielenkiintoista nähdä onko trendi lyhyt- vai pitkäkestoinen. Sieltä voi olla metsäsijoittajalle tiedossa merkittäviä muutoksia vaikka kiinteistöveron muodossa tai miksei avohakkuiden kieltämisenä pitkällä aikajänteellä. Sijoittajan tulee seurata tarkasti poliittisessa ympäristössä tapahtuvia muutoksia sekä tehdä niistä johtopäätökset.

    Näätä

    Rane2: ”Nimim.Näätä kertoo ehkä seuraavaksi miten korko tulisi laskea sijoitetulle pääomalle ja pitäisikö se sijoittaa johonkin kannattavampaan kuin metsätalous.”

    En kerro. Mielipiteeni aloittajan kysymykseen on, että jos työ on kertaluonteinen niin lainaa/vuokraa saha tai osta työ ulkopuoliselta. Jos puolestaan on olemassa pienikin ”riski”, että raivattavaa tulee myöhemmin lisää niin panosta kerralla kunnon työkaluun.

    Näätä

    Tuohon Visakallon kommenttiin, että kysytyillä alueilla hinnat jatkavat nousuaan ja muualla laskuaan kunnes muuttuvat arvottomiksi, olen eri mieltä. Asunnoissa tästä on ihan syrjäseutuja ajatellen helppo olla samaa mieltä, koska maaseudut autioituvat. Vanhat, tyhjät kiinteistöt ovat pelkkä kuluerä. Metsäteollisuus ei kuitenkaan saa tarvitsemaansa puuta pelkästään kasvukeskuksien läheisyydestä. Metsää ja sen puuta tarvitaan jatkossakin ympäri Suomea. Toki alueellisesti on suuriakin eroja puunkysynnässä ja sitä kautta hinnassa. Mutta jos esimerkiksi Lapissa kävisi niin, että metsätilat muuttuisivat arvottomiksi, syntyisi tilanne, jossa puuta voidaan tuottaa halvalla ja metsäteollisuus löytää sen ennemmin tai myöhemmin tasapainottaakseen markkinatilannetta. Kun puun hinta lähtee taas alueellisesti nousuun, ei se voi olla näkymättä metsätilojen hinnoissa.

    Se on totta, että Etelä-Suomessa metsätilojen kysyntä ylittää nyt ja jatkossa tarjonnan, mikä näkyy hinnassa. Pelkällä puuntuotannon tuloilla useimmissa tapauksissa ei saada metsätilan ostoa kannattavaksi perinteisillä laskentakoroilla. Eri asia sitten on, että uskaltaako metsäsijoittaja spekuloida metsätilojen hinnan nousulla. Asuntosijoittajakin määrittelee kannattavuuden vuokratuotoilla eikä (useimmissa tapauksissa) spekuloi asuntojen hinnannousulla.

    Etsin itse aktiivisemmin uusia metsätiloja ”syrjäalueilta” kuin kasvukeskuksien läheisyydestä juuri edellä mainitun vuoksi.

    Näätä

    Pitkä etäisyys metsäpalstaan ei ole mielestäni peruste myydä metsätilaa pois, jos toiminta on kannattavaa ulkopuoliselta ostettuina palveluina. Vastaavahan tulee eteen myös tilanteessa kun metsäpinta-ala kasvaa riittävän suureksi. Tällöin ei auta vaikka metsätilat olisivat asuinpaikan välittömässä läheisyydessä.

    Herkkyysanalyysissa on aina otettava se huomioon, että mitä jos yksi kuitu- tai tukkipuunostaja lopettaa alueella toimintansa sekä miten se tulee näkymään puun hintatasossa. Tämä pohdinta on tehtävä jo metsätilaa ostettaessa, mutta viimeistään silloin kun tilanne konkretisoituu.

    Metsätilan myymisen kannattavuus ei välttämättä myöskään johdu omasta virheestä tai virheellisestä laskennasta. Perustin toisen ketjun ”Metsätilan yhtenäisyys”, missä keskustellaan onko naapuripalstasta järkevää maksaa ylihintaa. Jos tarjous myytävästä naapuripalstasta ei tärppää ja tietää, että palsta on mennyt huomattavasti yli ns. käyvän arvon, on järkevää ottaa ostajaan yhteys käynnistääkseen neuvottelut oman tilan myymisestä. Mikäli joku haluaa aggressiivisesti ostaa alueellisesti metsää, kannattaa tilaisuus pyrkiä hyödyntämään.

     

    Näätä

    Itsellä ei ole juuri kompetenssia ottaa kantaa laskelmassa käytettyihin maatalouskoneiden kulu- tai tuottolukuihin. Arvostan kuitenkin Lauri Vaaran herättämää keskustelua metsätalouden kannattavuudesta. Keskustelu ei ole keneltäkään pois.

    Muutama huomio, mitkä itselle heräävät laskelmasta:

    – Tulkitsenko oikein, että maatalousyrittäjällä ja hänen kalustollaan on oletettavan talvikaudessa 700 h ”luppoaikaa”? Maatalouskoneistoa käytetään esimerkiksi lumitöissä, jolloin syntyy siirtokustannuksia metsätöiden ja kotitilan välillä. Myös isännän irrottamista maatilan pyörittämisestä vieraaseen metsään talviajaksi uskallan kyseenalaistaa. Tällöin tarvitaan vierasta työvoimaa. Näiden kustannukset puuttuvat laskelmasta?

    – Mikäli oletetaan, että tietyllä alueella on 10 maatalousyrittäjää, jotka tarjoavat metsänomistajille puunkorjuuta ja -kuljetusta ja joiden kesken vielä markkinat jakautuvat tasaisesti, johtaa siihen, että kilpailutuksessa 9/10 yrittäjistä syntyy turhia kustannuksia. Nämä näkyvät tulevien tarjousten hintatasossa. Mielestäni metsänomistajan kannalta parhain tilanne on tehokkaaseen kilpailutukseen ja puitesopimuksiin perustuvassa korjuupalveluissa. Harvalla maanomistajalla on tähän yksin mahdollisuutta ja metsäyhtiöt ovat nyt hoitaneet sen maanomistajan puolesta.

    – Se, että puunkorjuun laatutaso saadaan sille tasolle, että se miellyttää niin metsänomistajaa kuin puunostajaa, vaatii koulutusta ja perehdytystä. Maatalousyrittäjää ei suoraan voi metsään päästää. Vaikea arvata kenen kontolle nämä kustannukset lopulta kaatuvat.

    – Onko suurella osalla metsänomistajista realistista kykyä ja osaamista lähteä kilpailuttamaan puunkorjuuta, -kuljetusta sekä näiden valvontaa? Hyvä kun suurin osa nykyisistä metsänomistajista tietää milloin on kannattavaa myydä puuta. Se, että metsänomistajille siirrettäisiin puunkorjuun kilpailutus ja valvonta, johtaisi siihen, että moni joutuisi ostamaan tämän palveluna kolmannelta osapuolelta, mikä synnyttäisi kustannuksia.

    Voisitko Lauri vielä sanallisesti tarkentaa, että mitä tuolla puun siirtokustannusten vähentymisellä tarkoitetaan. Minulle tämä ei auennut taulukosta.

     

    Näätä

    Tiedusteltiin, että mitä se sellainen ylihinta oikein on. Jokaisella sijoittajallahan on sijoitukselle oma tuottovaatimus tietyn riskin sijoitusinstrumentissa. Ylihintaa on maksettu silloin kun sijoitus on tappiollinen tai ei saavuta asetettua tuottovaatimusta.

    Nimimerkiltä pihkatappi tuli ensimmäinen perustelu alkuperäiseen kysymykseen, mihin itse pystyn samaistumaan. Tuon voi kääntää myös niin päin, että jos omistaa tilan johon ei ole alun perin tieyhteyttä, mutta viereisen palstan oston myötä se syntyisi, voisi olla järkevää tyytyä sen verran alempaan tuottoon kyseisen tilan ostossa kuin mitä se nostaisi alkuperäisen tilan arvoa.

    Vielä noista metsänhoitokustannusten säästöistä yhtenäisellä tilalla. Jos päivässä hoitaa vaikka 1 ha taimikkoa niin miten kustannuksissa säästää tilanteessa missä tila on yhtenäinen verrattuna tilanteeseen missä kolme erillistä tilaa lähellä toisiaan? Varsinkin jos teettää metsänhoitotyöt ulkopuolisella, ei hinnassa ole eroa.

    En siis ole huomannut eroa puunmyyntituloissakaan sen välillä onko tila yhtenäinen vai erilliset tilat lähellä toisiaan. Riippuu tietysti, minkä kokoisesta leimikosta puhutaan eli onko kauppa tarpeeksi suuri jottei siinä moton ja ajokoneen siirtokustannukset paljoa paina.

    Näätä

    En tarkoittanut aloituksellani tilannetta, missä metsätila myydään rahatilanteen vuoksi. Yleisesti ottaen sijoituksesta luovutaan siinä vaiheessa kun tavoiteltua tuottovaatimusta ei olla saavuttamassa ja vaihtoehtoinen sijoitus tuottaa vastaavalla riskillä paremman tuoton.

     

    Näätä

    Jonkin verran on omakohtaistakokemusta kyseisellä lämpösumma-alueella ja ei siellä ole Peten lukujen kaltaisia kasvuja nähty.

    Peten uusimman esimerkin laskeminen vaatisi sitä, että muuttaisin kaikki muutkin esimerkit alkamaan 0-vuodesta eli ennen hakkuuhetkestä jolloin jokaisessa laskelmassa puuston tila olisi alussa sama.

    Kuten aiemmin kerroin, oikaisin laskelmissa ja jätin ojituskustannukset pois kuten myös muut kustannukset (esim. mhy-maksut). Tarkoitus oli siis yksinkertaisesti vertailla vaihtoehtoja ja herättää keskusteluja. Jos ja kun oikeasti lähdetään uudistamaan metsää, laskutoimituksesta tulee huomattavasti monimutkaisempi koska siihen pitää lisätä mm. riskitekijät ja niiden todennäköisyydet.

    Tuo Peten viimeisin esimerkki on jo lähempänä perinteistä tapaani hoitaa uudistaminen. Eli ensin voimakas yläharvennus ja lopuksi jätetään pystyyn siemen/suojuspuuksi pienempiä runkoja ja mahdollisesti vähempiarvoista puuta. Kuten jo ketjun alussa sanoin, aina ei ole mahdollisuutta tällaiseen toimintaan.

Esillä 10 vastausta, 151 - 160 (kaikkiaan 350)