Käyttäjän Mysteeri kirjoittamat vastaukset
-
Jotta voitaisiin kannattavuuden nettonykyarvolaskelmia vertailla, on tärkeää tietää missä maantieteessä ja lämpösummalueella metsätaloutta harjoitetaan ja puhutaanko laskentakorosta reaalikorkona. Pohjoisessa Suomessa on luonnollisesti oltava erittäin kriittininen istutustoimia kohtaan.
Toisaalta etelässä luonnontaimien kasvattaja menettää jalostushyödyn ja kiertoaika voi pidentyä jopa 20 -vuotta. Tästä näkökulmasta olla käyttämättä parasta alkuperää mitä markkina tarjoaa on täysin järjetöntä pl. erikoiskohteet vaikkapa juurikäävän saastuttamat metsiköt tai tietyt turvemaat.
Toimittajalle tulee haastava työ artikkelissa avata kannattavuutta. Mielenkiinnolla odotellaan.
Loppuun sijoittajaguru Jukka Oksaharjun lainaus: ”Kirvesmieskohteita en pidä asuntosijoituksina, koska niissä arvonnousu perustuu pikemmin omaan työhön kuin sijoitustoimintaan. On eri asia työllistää itsensä kuin laittaa raha tekemään työtä puolestaan.”
Kannattavuutta kannattaa mitata ja eriyttää oman työn osuus ainakin siinä tapauksessa, että kasvanutta pinta-alaa ei pysty enää itse hoitamaan. Tällöin liiketalouden opit korostuvat ja rahan aika-arvokin alkaa kiinnostaa. Alkuinvestointi uuteen tuotantokoneistoon on tärkein niin tilaa ostettaessa kuin taimikkoa perustettaessa. Laadusta toki tinkimättä.
Kyllä asia noin menee kuten Reima yllä kertoo. Metsä tulee uudistaa silloin kun sen suhteellinen arvokasvu on yhtä suuri kuin metsänomistajan metsätaloudelleen asettama korkovaatimus.
Jyrki Kankaan ollessa Metsähallituksen pääjohtaja suhteellinen arvokasvu tuotiin myös osaksi pohjoista metsätaloutta. Pääjohtaja siis toteutti omistajan metsätaloudelleen laatimia tavoitteita ja hoiti johtajan tärkeintä tehtävää eli omistaja-arvon tuottamista.
Metsätalous kannattaa niin kauan kuin aurinkoenergia uutta myyntikelpoista puuta valmistaa ja joku on puut kiinnostunut vielä ostamaankin. Kannattavuuden mittaamisen ja arvioinnin hoidan Excel -taulukkolaskentaohjelmassa ja toki päätökset tehdään sitten palstalla kumisaapastyönä.
Tärkeimpänä mittarina toimii luonnollisesti nettotulojen nykyarvo ja sitä kautta päästään käsiksi sisäiseen korkokantaan (IRR). Metsätaloudelle asettamani tavoitteet ovat pääasiassa taloudellisia, sillä hoidettu metsä myös miellyttää silmää. Monimuotoisuus pyritään myös huomioimaan aina kun mahdollista.
Parhaiten kannattavuuden voi mielestäni tuhota ostamalla ylihintaisen kiinteistön. Liian kallista tuotantokoneiston hankintaa ei pysty korjaamaan käytännössä mitenkään. Pyrin parantamaan puun(rahan)tuotantoa välttämällä ylimitoitettuja investointeja etenkin kiertoajan alkupäässä. Lean -ajattelu soveltuu mukavasti myös metsään. Ostamalla suurelta toimijalta ”avaimet käteen uudistamispaketin” ja siten esim. istuttaen mäntyä kuivahkolle kankaalle lienee tehokkaimpia keinoja heikentää oman metsätaloutensa kannattavuutta. Kaikki helpot työt kannattaa tehdä itse ja pyrkiä sopimaan urakointi ilman välikäsien katteita. Kvartaalin ollessa 25 -vuotta on vaikkapa sadan euron säästö uudistamiskuluissa aivan keskeinen tekijä osana kannattavuutta.
Taloudellisessa tarkastelussa metsikkötasolla mitataan suhteellista arvokasvua ja tuottoprosentin laskiessa asetetun korkovaateen alapuolelle on uudistamisen aika. Huomattavasti aiemmin ollaan liikkeellä kuin rajanaapurit. Tulevaisuudessa luultavasti joudun lisäämään entisestään yläharvennuksien osuutta osana metsänhoitoa.
Muita kannattavuutta parantavia seikkoja ovat jalostetun siemenalkuperän käyttäminen, sahatyöt ajoissa, terveys- ja kasvatuslannoitukset sekä huolen pitäminen korjuukelpoisuudesta. Hyvä kesäkorjuun mahdollistava tieverkko tuo myös hoitotöihin mielekkyyttä. Kuitenkin esim. kalliomurske päällysrakenteena sitoo hurjan määrän pääomia tieverkkoon ja aina kannattaa selvittää kotitarveoton mahdollisuus, mikäli hyvä sorapenkka vain tilatasolla löytyy.
Verrattuna pörssiosakkeisiin on metsätalous ollut heikosti kannattava omaisuuserä ja korolle korkoa -ilmiö toimii hitaasti, toki menneisyyden tuotto ei ole tae tulevaisuudesta ja onhan metsänhoito harrastuksista parhain.
Metsökiinteistöhankinnan tuoton, sisäisen korkokannan (IRR) laskentaan vaikuttavat käytännössä kiinteistöllä oleva puumäärä ja etenkin tukkipuun tilavuus lähiaikoina uudistettavissa metsiköissä. Tämän jälkeen joudutaan nuorissa metsissä luottamaan omaan arviointikykyyn, etsimään parhaat kasvua mallintavat simulointityökalut ja arvioimaan esimerkiksi lämpösumman tulevaa kehitystä. Itä-Suomessa on ollut nähtävillä summa-arvolaskelman laatijoiden ammattitaidottomuutta esim. terveyslannoitusten osalta. Odotusarvo eivät ole huomioineet esimerkiksi metsänomistajan omana työnä tekemää boorilannoitusta ja rajusti elpyvää tukkipuun tuotoskykyä reheväpohjaisilla kaskimailla. Toisaalta arvio on aivan oikein mikäli tämä metsänomistajan ehkä kaikista kannattavin työ jätetään toteuttamatta.
Täysin keskeiseksi tekijäksi muodostuu tulevaisuuden tilatason tukkipuun tuotoksen ennustaminen. Siihen voi vaikuttaa reilusti omalla ammattitaidolla, mutta ihan kaikki ei ole omissa käsissä joten jonkinlainen varmuusmarginaali kannattaa pitää mukana. Jos markkina on liian kuuma, eikä huolellisella nettonykyarvolaskennalla mitään tartu lienee parasta olla pois. Toki aina voi ostella silmät kiinni ilman korkotekijöitä, mutta metsäsijoittaminen muuttuu silloin veikkaamiseksi. Toki onni on erittäin suuri tekijä lyhyissä aikasarjoissa ja se eliminoituu ajan myötä. Yleensähän hyvät ostokset muistetaan ja vähän heikommista ei puhuta.
Valitettavasti markkina on muuttunut ja vanhat hyvät ajat tuskin palaavat Suomen metsäkiinteistömarkkinoilla. Kiinnostavin tekijä lähiaikoina on korkotason normalisoituminen.
Tähän voidaan vielä sotkea mukaan pohdittavaksi tehokkaiden markkinoinen hypoteesi. Markkivat ovat vilkastuneet ja ammattimaiset toimijat Suomessa varmasti tietynlaista big dataa hyödyntävät ja pyrkivät löytämään markkinahintoja ennustavat parametrit. Olivat ne sitten lämpösumma-alue, nuorten metsien osuus ostokohteessa tai kivennäismaiden mukanaan tuoma kesäkorjuukelpoisuus.
Yksityistalouksista metsärahastoihin virtaama raha ei varmasti ole fiksua. Siksi mahdollisimman hyvän varainhoitajan valinta korostuu. Tästä maksetaan luonnollisesti korvaus hallinnointipalkkion muodossa.
Arvopaperipörssistä löytyy monta yhtiötä joiden tuloksenteko perustuu hallintoitavien omaisuuserien jatkuviin palkkiotuottoihin (Evli, eQ, Taaleri, UB, CapMan, Titanium jne..). Rahaa varainhoidon piiriin virtaa kansakunnan vaurastuessa kokoajan enemmän ja enemmän sekä suurten ikäluokkien perinnöt sen kuin kasvavat. Suomen suurimman varainhoitaja Nordean tulokse alarivi koostuu tänä päivänä enemmän varainhoidosta kuin korkokatteesta. Tilanne on poikkeuksellinen ja korkojen noustessa tilanne käy mielenkiintoiseksi myös metsän osalta. Jos markkina aikanaan pettää alta syystä tai toisesti johtaa tämä myös piensijoittajien hermojen pettämiseen ja osuuksien myyntiin rahastoissa.
Jos rahastot (metsä/asunto) joutuvat pakkorealisointeihin lienee ostajan markkinat. Helsingin osakeindeksin tuotto lienee maailman top-3 viimeiseltä sadalta vuodelta. Tämä perustuu pitkälti siihen, että olemme reunapörssi josta myyntipaniikissa dumpataan ensimmäisenä laput laitaan ulkomaisten varainhoitajien toimesta ja loistavia yhtiöitä saa hetkellisesti alennuksella (p/b luvut kävivät finanssikriisissä jopa 0,5 tasolla). Aika näyttää tuleeko korjausliike huomenna, ensi vuonna, kahden vuosikymmenen päästä ja saako kotimaista metsäomaisuutta silloin myös alennushintaan. Yleensä suursijoittajat käärivät silloinkin parhaat tuotot kylmähermoisuudellaan ostamalla vastavirtaa. Yleensä velkavipu on isosti käytössä ja luottokelpoisuus hyvä.
Joten suuri kysymys lieneekin miten kalliiksi tulee mahdollisen käteisposition päällä istuminen tai ovatko metsäkiinteistöjen hinnat kuplautuneet ja kannattaako odotella mahdollista korjausliikettä.
UB:n salkunhoitaja Kari Kangas kertoikin Kauppalehdessä seuraavaa:
Arvosiirtymää hakeva metsärahasto sijoittaa omalla pääomalla, kun taas yksityiselle, velkarahaa käyttävälle metsänomistajalle kassavirta on tärkeää, jotta saadaan maksettua lainoja pois.
”Haen salkkuun nuoria ja varttuneita kasvatusmetsiä, joissa paras arvokasvu on vasta edessäpäin, kun kuitupuusta tulee tukkipuu. Silloin sisäinen korko pyörii kaksinumeroisissa lukemissa eli tuottoa saadaan ylöspäin.”
Kotiläksyt kun on tehty hyvin toimistolla on mukava lähteä taistelukentälle kassavirtaa luomaan. Ihan vaikka raivaussahalla ensi alkuun.
Metsärahastot pyörittävät ns. fiksua rahaa ja siellä on ammattilaiset pöydän ääressä laskemassa. Esim. Taalerin rahastomyynti oli nykyisessä markkinassa merkittävä omistaja-arvoa luova teko ja varmasti salkunhoitajat tästä bonarit nauttii. Muutenkin suosittelen tutustumaan pörssin puolella Taaleriin sijoituskohteena, todella vahva träkki omistajan lisäarvon tuottamisesta.
Pitää myös muistaa, että rahastoilla voi olla puukaupoissa jonkin verran suuruden ekonomian mukanaan tuomaa lisää hinnoissa, FSC -sertifioinnin mukanaan tuomaa lisää ja varmasti tilapoiminnassa pyrkivät suurimmat rajoitteet jo tutkimaan. Lisäksi lisätuloja voivat tuottaa nyt ja tulevaisuudessa esim. metsästysvuokraus. Kyseisiä tulovirtoja kun prolongaa kiertoajan loppuun, ovat euron puolikkaatkin erittäin merkittäviä tekijöitä. Metsänhoitokuluja on blokattu yläharvennuksilla ja jatkuvalla kasvatuksella. Digitalisaatio saatta tulevaisuudessa myös karsia huomattavasti ostetun toimihenkilötyön mukanaan tuomia kuluja. Nämä ovat tällä hetkellä myrkkyä nettotulojen nykyarvolle.
Tuottavan metsätalouden tekivät ovat vähänkin asiaan perehtyneelle melko simppelit. Kaiken määrittää hankintahinta, jos olet läsnä kylätasolla pääset luultavasti joskus ostamaan ilman vapaiden markkinoiden kilpailua rajanaapurilta etc. Ostat hyviä kivennäismaan kohteita hyvällä tulevaisuuden tilavuuskasvulla tai vaihtoehtoisesti turvemaita jotka menevät kesäkorjuuseen. Jos nämä saat itse laitettua kasvukuntoon ja bonuksena valtiovallan avokätiset kemerat läjän päälle aina vain parempi. Talvileimikot jalostetaan ostajaa kiinnostavaksi käytettävissä olevin keinoin, yhteismyynti esim. tiekunnan kesken tai rajanaapurin kanssa kimpassa on marginaalisesti hyödynnetty keino. Yleensä tekemällä ennakkoraivaukset ennen ostomiehen tuloa, pitämällä litrakoon houkuttavana ja esim. hyödyntämällä kivennäismaiden lähikuljetusmahdollisuudet/penkkatiet pääsee kaupoille.
Ostat nuoria metsiä jotka tulevaisuudessa ylittävät arvokynnyksiä ja omaavat lannoituspotentiaalia. Tukkipuu lisääntyy humisten. Lisäksi lähes koko maassa on nautittua metsätilojen arvononusua mikä on mahdollisuus lunastaa vaikka koko omaisuuserän uudelleenmyynnissä.
Lisäksi kun ymmärrät miten puun tehdashinta määräytyy eli pidät huolta kesäkorjuukelpoisuudesta, rakennutat tarvittavat metsätiet ilman MHY:n tai OTSON apuja (takaisinmaksuajassa näille investoinnille tarvitset korkolaskua ja ymmärrystä hinnoittelun osatekijöistä, tähtitieteellisen pitkiä yleensä runsaiden katteiden ja toimihenkilötyön takia) pitäen lähikuljetusmatkat optimaalisena sekä huolehdit riittävästä käsittelykuvion koosta ja poistuman litrakoosta on homma raiteillaan. Lisäoptiona tosiaan kaikkien soveltuvien kohteiden terveys- ja kasvutuslannoittaminen. Omaa silmää yleensä miellyttää kun Excelissa nettotulojen nykyarvo ja IRR näyttävät myös hyvältä. Sitten eikun selvittämään pitäjän paras laadunhallinnan ammattilainen eli motokuski ja aktiivisesti vierailemaan palstalla omaa osaamista kerryttäen tukkipuukertymän maksimoimiseksi.
Asuntosijoittamisessa kuten myös metsän kanssa pelatessa Excel tulee itsellä tarpeeseen. Molemmat vaativat markkituntemusta ja asuntosijoittamisessa myös mikrosijainnilla voi olla erittäin suuret vaikutukset tulevaan tuottoon. Metsässä tätä voisi varmaan verrata kykyyn hahmottaa puutavaran lähikuljetusreitit ja tieinvestointien tarpeet joilla talveä siirretään jopa kelirikkoon. Hinnoitteluvirheitä esiintyy ja kokenut sijoittaja löytää herkkupalat markkinoilta. Yksinkertaistettuna tuottolaskelmissa pitää varautua remonttivaraan ja vuokratuoton saa kaavalla (vuokra-vastike)*12kk / (hankintahinta + varainsiirtovero + remonttivara). Nettotuotoa omalle pääomalle voi pyöritellä eri kohteilla sitten suunnitellun velkavivun kanssa sijoituksen eri vuosille.
Kuten Näätä toteaa, isot remontit ja investoinnit vaativat perehtymistä ja niihin kannattaa olla vaikuttamassa. Samoiten metsänomistajan tulevaisuuden tuottojen kannalta on aivan keskeistä vaikuttaa alkuinvestointien suuruuteen uutta taimikkoa perustettaessa. Itse olen nähnyt hyvänä vaihtoehtona pysyä mahdollisimman kaukana MHY:n/Virman luukulta, tilata hyväksi havaitun kaivurimiehen itse kylältä, tehdä helpoimmat työt itse ja ostaa laadukkaat jalostetut taimet taimitarhalta. Jos olosuhteet antavat periksi kullanarvoista voi olla myös tuntea seutukunnan jatkuvatoimisen mätästimen omistava yrittäjä. Virmojen uudistamispaketteja takuutaimilla ostettuina ainakaan oma Excel ei ymmärrä kovinkaan hyvin 🙂
Arvopaperit olen ketjussa todettujen seikkojen johdosta kokenut mielekkääksi metsäsijoittamisen rinnalla. Korolle korkoa on ilmiö, johon jää koukkuun ja voitaisiin puhua jopa maailman kahdeksannesta ihmeestä. 🙂
Tuli ketju silmäiltyä alusta loppuun.
Käyttäjälle Näätä esittäisin kiitokset asiallisista kommenteista ja hyvistä perusteluista. Mukava huomata, että palstalla kirjoitellaan euro edellä. On tosiaan kaksi täysin eri asiaa kasvattaa metsässä puita ja rahaa. Nettonykyarvolaskenta kannattaa jokaisen perehtyä.
Olen täysin samaa mieltä, että esim. MHY:n luukulta ei metsänomistajan suhteellista kannattavuutte optimoivaa neuvontaa tule ihan hetkeen saamaan eikä osaamista joka konttorilta edes löydy. Peruskoulussa ei opeteta korolle korkoa laskua eikä metsäalan ammattikorkeakouluissa diskonttaamista tai investoinnin sisäisen korkokannan optimointia.
Virman pittää tuottaa voittoo, eikai siinä sen enempää. Omaisuuslajin tuottojen ollessa ylisukupolvisia keretään monesti jo eläkkeelle ennen metsänomistajan tappioiden realisoitumista. Metsäalan toimihenkilöillä polttelevat takaraivossa tulospalkkio ja tiukat myyntitavoitteet, eli mätästys + istutusketjua painetaan kaikkialle. Valitettavasti suurimmalle osalle metsänomistajista nettotulojen nykyarvo on aivan se ja sama kunhan vaan mättäät kasvavat tainta.
Ketolan juttu oli erinomainen ja toivoisi, että lehteen kaivetaan nyt parhaat asiantuntijat kertomaan nimenomaan kannattavuuden näkökulmasta kustannustehokkaasta hoitoketjusta. Perhemetsänomistuksen glorifiointia on saatu lukea aivan tarpeeksi ja heitä metsässä taluttavien toimihenkilöiden tietotason tuntien ei tukkimetsät ainakaan taida lisäänty.