Käyttäjän juha.m.leppanen kirjoittamat vastaukset
-
A. Jalkanen pohti, että ulottuuko maatalouden SPV huojennus muihinkin kiinteistöihin, kuin vain siihen, jolla huojennuksen edellyttämät pellot sijaitsevat. Vastaus on, että kyllä ulottuu. Mikäli jatkaja on oikeutettu PerVL 55 § ja 56 § mukaisiin huojennuksiin, niin huojennus koskee koko siirtyvää maatilavarallisuutta, johon lasketaan mukaan kaikki luopujan metsät riippumatta siitä, kuinka monta kiinteistöä siirtyy ja millä kiinteistöllä pellot sijaitsevat.
Kun verohallinnolla kuitenkin on laajat valtuudet tehdä ratkaisujaan, tiedän tapauksia, joissa verohallinto on tulkinnut esimerkiksi Lapissa sijaitsevien metsien metsätalouden harjoittamisen erilliseksi esimerkiksi Etelä-Savossa sijatsevasta maa- ja metsätilakokonaisuudesta, vaikka omistaja on sama ja rajannut nämä Lapissa sijaitsevat metsät SPV huojennusten ulkopuolelle.
Omassa kommentissani toin lähinnä esiin sitä, että jos vaikka kaksi henkilöä sopivat keskenään esimerkiksi metsäyhtymän käytännön järjestelyistä, niin vaikka sopimuksella sovittaisiin mitä tahansa, niin sopimuksesta voi aina irtautua. Tällaisella sopimuksellahan pyritään nimenomaan varautumaan niihin tilanteisiin, kun asiat eivät etene ihan sovussa ja yhdessä puhumalla. Mikäli yhteisomistuksen osapuolet ovat yksimielisiä ja kaikki toimii, niin mitään sopimuksiahan ei tarvita. Vastaavasti sitten siinä vaiheessa, kun homma ei toimikaan ja aletaan vetoamaan yhtymäsopimukseen, niin sellaisen lainvoima on hyvin heikko. Vaikka sopimukselle olisi kirjattu esimerkiksi se etuosto-oikeus, niin ei sillä ole mitään todellista merkitystä, vaikka kuinka koetettaisiin sopimukseen vedota ja jokainen voi myydä oman osuutensa kiinteistöstä ihan kenelle itseä huvittaa. Tietenkin ostajakunta kiinteistön murtolukuosuudelle on usein hyvin rajallinen.
Kannattaa muistaa, että yhtymäsopimus on vain henkilöiden välinen sopimus asioiden hoitamisen periaatteista. Sillä ei lopulta ole kovinkaan vahvaa lain voimaa, mikäli välit menevätkin solmuun ja sopimuksesta voi kuka tahansa osapuoli irtautua. Millään etuosto-oikeus -pysäkillä ei ole kehenkään mitään sitovuutta. Omaisuuden suoja on Suomessa niin vahva, että omaisuutensa saa myydä ihan kenelle itseä huvittaa, ilman että sitä on pakko myydä ensisijaisesti jollekin toiselle, vaikka kuinka johonkin sopimukseen niin olisi kirjattu. Ne ovat lopulta vain sanoja paperilla ilman lain voimaa. Tästä poikkeuksena tietenkin ovat esim yhteismetsäosuudet, joihin yhteismetsän osakkailla voi olla etuosto-oikeus tietyissä tilanteissa, tai kunnan etuosto-oikeus kiinteistökaupoissa joissain tapauksissa.
Yhtymäsopimus on kuitenkin usein hyvä olla olemassa, sillä se että asioiden hoitamisesta on sovittu kirjallisesti, turvaa usein yhteisomistuksen sujuvamman toimimisen. Kaikkein paras tietenkin olisi, kun yhteisomistuksia ei alunperinkään muodostettaisi, mutta joskus se on käytännössä väistämätöntä.
Koivun siemenet kannattaa kylvöä varten sekoittaa jonkin muun aineksen kanssa, jotta itse kylväminen helpottuu. Samanlainen yksittäisten siementen ravistelumenetelmä kuin männynkylvössä ei oikein toimi. Esim sahajauhoon, tai hienoon hiekkaan sekoitettuna koivun siementen kylvö helpottuu, eikä tule pelkästään klimppeinä siemeniä viskottua, vaan siemenet on helpompi saada leviämään tasaisesti.
Punaisella kuitunauhalla merkitään yleisesti leimikon raja. Kaksinkertaisella punaisella nauhalla merkitään tilan raja. Sinisellä nauhalla merkitään hakkuutavan muutos, esim kun avohakkuukuvio rajautuu väljennykseen. Oranssi on yleisesti ollut merkkaamassa ajouraa ja keltainen varastopaikkaa. Raidalliset (kasiväriset) nauhat merkitsevät yleisesti erityiskohteita, kuten säästöpuita.
Käytännössä kuitenkin nauhoja laitetaan tänä päivänä pääosin tilan rajoille ja leimikon rajoihin silloin, kun on oleellinen vaara siitä, että hakkuu voisi helposti vahingossa ulottua viereiselle kuviolle, esimerkiksi jos hakataan kahdesta vierekkäisestä päätehakkuukuusikkokuviosta vain toinen. Selviä puustosta erottuvia leimikonrajoja ja tilan sisällä olevien harvennuskuvioiden rajoja ei ole järkeä nauhoitella.
Käpysonnin palstalla on todennäköisesti käyty ottamassa otantaperusteisesti havaintoja. Kyseessä on voinut olla metsän inventoija, metsäkeskuksen tarkastaja, tai mikä tahansa taho, joka on otantaperusteisella tarkastelulla halunnut käydä katsomassa, miten on istutus toteutettu. Inventointipisteet pitää merkitä, jotta ne voi tarvittaessa joku toinenkin käydä samasta kohtaa tarkastamassa, jos tulee erimielisyyksiä.
Yhteismetsien osuuksien kauppaan vaikuttaa oleellisesti se, kuinka luotettavasti yhteismetsän osuuksien arvo on muodostettu ja kuinka avoimesti yhteismetsä antaa tietoa arvostaan. Valitettavan monessa tilanteessa yhteismetsäosuuksien arvoa ja sitä mihin se perustuu piilotellaan ja tämä heikentää mahdollisten ostajakandidaattien halukkuutta tarjota osuuksista. Mikäli yhteismetsä on pitänyt esimerkiksi metsiensä arvon koko ajan hyvin ajantasalla ja avoimesti kerrotaan muut yhteismetsän arvoon vaikuttavat seikat (sijoitukset ja muu omaisuus), niin potentiaalinen ostaja tietää saavansa tarjoamalleen rahalle ihan oikeasti vastinetta sen rahan edestä. Silloin yhteismetsän osuuksien hankinta toimii samanlaisena sijoituksena, kuin esimerkiksi osakkeiden osto. Osuuksien arvo nousee yhteismetsän metsien arvon noustessa. Matkan varrella maksetut ylijäämät rinnastuvat osinkoihin, ylijäämästä vain ei itse enää makseta veroa.
Yhteismetsien säännöissä on yleensä määritetty pienin mahdollinen osuus, mitä pienemmäksi osuudet eivät voi pilkkoutua.
Mikäli myyjällä on kiinnostusta saada tilastaan korkein hinta, niin sen saa ihan varmasti kilpailuttamalla tilansa julkisilla markkinoilla. Varmasti suuret ostajat antavat ihan hyvän tarjouksen, jos tilaansa sellaiselle suoraan tarjoaa, mutta siinä jää sitten testaamatta se, millaiseksi tilan hinta kilpailun myötä olisi muodostunut. Toki jos myyjä on saamaansa hintaan tyytyväinen, niin muulla ei ole sitten merkitystä. Viime vuonna taisi Maaseudun tulevaisuudessa olla juttu, jossa Suomen Sijoitusmetsien edustaja kertoi, että valtakunnallisen Metsätilat.fi välitysketjun kautta myynnissä olleet kohteet ovat maksaneet heille keskimäärin. n. 30 % enemmän kuin heidän suorilla kaupoilla hankkimansa tilat.
Möi tilaansa sitten itse, tai välittäjän kautta, niin oleellisin asia on joka tapauksessa myytävän kohteen oikea hinnoittelu. Oikean hinnoittelun pohjaksi tarvitaan oikea tila-arvio, jonka mukaan tilan hintapyyntö on helpompi asettaa. Tila-arviossa ei kannata pihistellä, vaan laadituttaa se asiansa osaavalla metsäalan ammattilaisella, vaikka siihen jonkin verran joutuu rahaa kiinni laittamaankin. Se kuitenkin maksaa itsensä varmasti takaisin Se että kohteelle asetetaan korkea hintapyyntö ei takaa korkeinta mahdollista kauppahintaa. Oikealla hintapyynnöllä tarjouskilpailussa sen sijaan saattaa se oma ”maksimi” hintapyyntökin ylittyä hyppien keikkuen.
Mikäli tilaansa myy välittäjän avustuksella, niin välittäjän perimä palkkio kyllä haukkuu hintansa tilan kilpailutuksen kautta suuremmassa realisoituvassa myyntihinnassa (toki välittäjissäkin on eroja). Nämä ovat niitä asioita joissa on syytä miettiä, että kannattaako käyttää 1 €, jotta tienaa 3 €. Metsätilojen myynnissähän välittäjän rooli ei niinkään ole saada myytävä kohde kaupaksi, vaan mahdollistaa että myyjä saa tilastaan suurimman mahdollisen hinnan. Metsätilan saa kyllä kaupaksi ilman välittäjääkin, se on selvä.
