Käyttäjän Jean S kirjoittamat vastaukset
-
Olen tehnyt kanssa puukauppaa ennen lohkomista ihan ongelmitta.
Lainhuudon saa tosiaan nopeammin, kun hakee kunnalta etuosto-oikeuden käyttämättäjättämispäätöksen ja kirjoittaa MML:lle, että toivoo että käsitellään kiireellisenä. Se, miten nopeasti päätöksen kunnalta saa riippuu siitä, että kuka asiasta kunnassa päätökset tekee. Joissain kunnissa päätösvalta on kunnanhallituksella, joka kokoustaa silloin kun kokoustaa ja kesäloma-aikana ei ollenkaan. Toisaalta olen saanut eräässä pikkukunnassa paperin niin, että soitin sihteerikölle aamulla ja iltapäivällä oli virkamiehen päätös sähköpostissa.
Pitkällä aikavälillä metsätalouden kannattavuuden ennustaminen taas on huuhaata. Kukaan meistä ei tosiasiassa tiedä, saako inflaatio huomioon ottaen 70 vuoden kuluttua tukkipuusta edes senkään vertaa rahaa, mitä taimien istutukseen ja maanpinnan rapsutteluun on tänä vuonna mennyt. Emme oikeastaan edes tiedä, onko se raha euro, emmekä tiedä, tuhoaako ilmastonmuutos kuusikon jo ennen päätehakkuuikää emmekä tiedä sitäkään, menettääkö biomassan kasvatus aurinkoenergialla kokonaisuudessaan merkityksensä.
Itse aion laittaa hehtaarin aukkoon ensi keväänä 700 tainta, joista 200 lehtikuusta ja 500 kuusta. Luotan siihen, että reunametsä siementää ihan tarpeeksi mäntyä alueelle ja että taivaanisä hoitaa ihan tarpeeksi koivuja ensiharvennusta varten. Koska kyseisellä kiinteistöllä on ihan tarpeeksi hyvää tukkimetsää, näin voi tehdä. Näkökulmani on se, että jokaisen omistamani tilan pitää olla mieluiten joka hetki myyntikunnossa.
Siis metsätalouden kannattavuushan pitäisi laskea niin, että lasketaan yhteen oman metsäimperiumin vuotuiset hakkuutulot ja tuet, lisätään tähän inflaatiolla korjattu puupääoman vuotuinen arvonmuutos (joka voi olla hakkuumääristä ja puun hinnasta riippuen + tai -) ja summasta vähennetään vuoden aikana syntyneet kulut (mukaan lukien metsätalouden lainojen korot), poistot (esim. tiestön kuluminen) ja maksettavaksi tulevat verot. Tätä saatua vuotuista nettotuottoa voidaan sitten verrata metsäimperiumin tämänhetkiseen todennäköiseen kauppa-arvoon ja näin saadaan sijoituksen (netto)tuottoprosentti kyseiselle vuodelle. Sitä voi sitten verrata muihin sijoitusmuotoihin.
Kaiken maailman laskennalliset korkokannat voi mun puolesta unohtaa saman tien.
Sitten jos katsotaan asiaa kiinteistösijoittamisen näkökulmasta, niin sitten pitää tietysti ottaa huomioon esimerkiksi kaavamuutokset ja niitten tuomat mahdollisuudet tilan arvon kannalta – voi tulla kesämökkitontteja tai voi olla, että tulee maisematyölupavelvoite tai että kallionmurskaus ei enää jatkossa onnistukaan.
No tuota pojat, otetaanko nyt sitten vertailuun kolme eri vaihtoehtoa:
– manuaalinen katkonta (moottorisaha ja ukko tai akka)
– metsänomistajan omistama, häneen päin kallellaan oleva Ponsse (voit vaihtaa tähän oman lempihärvelisi nimen)
– puunostajan kautta tuleva, ostajaan päin kallellaan oleva Ponsse
Korostan jo aiemmin verotuksesta sanomaani. Eli siis kun palkkatöistä tulee ansiotuloja niin paljon, että marginaaliveroaste keikkuu siellä 50 % tienoilla, kannattaa näitä saatuja ansiotuloja sijoittaa kasvatusikäiseen metsään (maan ostot, ojitukset, lannoitukset), hyödyntää näin syntyvästä verotuksellisesti tappiollisesta metsätaloustoiminnasta saatava alijäämähyvitys ansiotuloverotuksessa nyt ja myöhemmässä vaiheessa myydä hyväkuntoiset tilat pois, jolloin saatava luovutusvoitto verotetaan lievemmin verotettuna pääomatulona. Tämä siis yksilötason näkökulmasta.
Puukaupan tekeminen on ihan p-stä ja optimitilanteessa tilakauppa saattaa olla parempi tapa realisoida puustopääoma – onhan siinä ainakin enemmän potentiaalisia ostajia ja hinnan ja määrän tietää jo kauppakirjaa tehdessä toisin kuin puukaupassa. Kaiken kaikkiaan koko ala on täynnä jänniä ilmiöitä.
Eiköhän asiaa kannata katsoa siltä kannalta, että omistaako Wahlroos edelleen metsää Suomessa. Jos omistaa, se on varmasti kannattavaa 😉
Niin, periaatteessahan tää olisi mielenkiintoista laskea, mutta miten? (Eli siis se, kuinka paljon metsänomistaja voi hävitä rahallisesti, kun katkonta optimoidaan ostajan tarpeiden mukaan.) Heittäisin hatusta, että noin 50 % rahallisesta arvosta voisi ainakin olla mahdollista saada vaihteluväliksi runkojen laadusta riippuen tietysti. Lukuja olisi kiva saada senkin takia, että voi samalla (toisen viestiketjun hengessä) esimerkiksi arvioida metsäpinta-alan kasvattamisen ja oman moton hankkimisen kannattavuutta tuolta pohjalta.
No niin, nyt on tongittu taas hiukan asiaa hallituksen esityksestä 300/1992 vp. Nuo irtisanomisoikeutta koskevat pykälät ovat peräisin historian hämärästä, jolloin vuoden 1962 metsästyslain mukaan metsästysvuokrasopimukset olivat määräaikaisia ja niiden kesto oli vähintään 5 vuotta ja enintään 25 vuotta. Kun nykyään vuokrasopimukset ovat yleensä toistaiseksi voimassa olevia, nuo tässä muutamaan kertaan siteeratut pykälät ovat käytännössä aika tarpeettomia. Nehän antavat nimenomaan ostajalle luvan irtisanoa määräaikainenkin sopimus ikään kuin se olisi toistaiseksi voimassaoleva.
No kiinnityksiä tietysti yleensä halutaan, jotta tilaa vastaan voidaan ottaa velkaa. Kiinnityksen myöntämisessä yleensä kestää jonkin aikaa. Maanmittauslaitos ottaa lisäksi siitä maksun ja yleensä pankkivelkaa haettaessa käy myös niin, että pankin notariaattipalvelu haluaa hoitaa kiinnityshakemuksen lähettämisen pankin kautta, jolloin taas häviää pankista riippuen pari saturaista per tila sellaisesta hommasta, jonka olisi voinut hoitaa muutamalla klikkauksella netissä itsekin.