Käyttäjän Hannu Liljeroos kirjoittamat vastaukset
-
Tarkastin tuon maanmittauslaitokselta saadun tiedon. Se on ok. Seurannassani rahastojen ostot ovat tammi-kesäkuun aikana tänä vuonna olleet:
FIM Metsä 1035 hehtaaria
OP metsänomistajarahasto 2000 hehtaaria
Silvestica Green Forest Finland 3912 hehtaaria
UB rahastot 2460 hehtaaria
Lisäksi kesäkuulla UB Nordic Forest Fund I myytiin eurooppalaiselle vakuutusalan konsernille (18 000 hehtaaria)
Moni kirjoittaa asian vierestä. Koulussa äidinkielen opettaja antoi aina sapiskaa, kun ei kirjoittanut otsikon mukaisesti. Tarvittaessa voi aloittaa uuden viestiketjun.
Noin 20 v sitten Suomen suurin rahasto sijoitti Amerikan lääketeollisuuteen. Rahastossa oli noin 700 000 piensijoittajaa. Rinnakkaislääkkeiden yleistyttyä rahaston arvo alkoi valua alaspäin. Lopulta se piti lopettaa.
Kuka ei itse seurannut osuuden arvon kehitystä, ja myynyt ajoissa osuuksiaan, jäi pahasti tappiolle. Julkisuudesta muistanette, kuinka eräs tanssin opettaja vaati oikeudessa pankilta rahojaan takaisin, mutta hävisi.
Metsäsijoituksen arvo ei voi sulaa vastaavalla tavalla. Metsärahastoilla on kuitenkin eroja eikä pidä liiaksi yleistää. Aika näyttää kuka pärjää ja kuka ei.
Sijoitusrahastolakia rukattiin samaan aikaan kun UPM aloitti metsiensä myynnin. Sattumaako? Näin saatiin myytyä Kainuun metsät isoissa erissä sijoittajille. Toki joukossa oli paljon muitakin ostajia.
Tavallinen rahastosijoittaja lienee henkilö, joka ei halua sijoittaa riskipitoisiiin osakerahastoihin. Metsärahasto on uusi, vaivaton ja vähäriskinen sijoitusmuoto. Metsärahastoihin virtaa lähinnä suomalaisten säästäjien varoja.
Tänä vuonna suomalaiset metsärahastot OP, FIM, UB ja ruotsalainen Silvestica GFF ostavat seurantani mukaan metsää noin 40 me:lla eli noin 12 000 ha. Se tekisi 20 vuodessa yhteensä noin 240 000 ha, mikä on reilun prosentin Suomen metsämaan alasta. Esim. yhteismetsien ala on nyt noin 700 000 ha.
Lisäksi merkittävä iso ostaja on Forest Holding Finland I Ky. Se sijoittaa metsiin tietääkseni merimiesten eläkekassan varoja.
Sastamalassa tänä vuonna tehdyssä ja viestiketjussa mainitussa kaupassa ostaja oli tamperelainen yritys (rahoitus- ja luottotoiminta), ei siis sijoitusrahasto. Hintapyyntö oli 195 000 e ja kauppahinta huimat 331 999 e.
Seurantani mukaan metsärahastot ovat tänä vuonna maksaneet ostoistaan keskimäärin yleistä hintatasoa vastaavasti. Ne eivät ole siis mitään hintahäiriköitä. Rahastojen ostot keskittyvät hintatasoltaan maltillisimpiin maakuntiin.
Yleinen käsitys näyttää olevan, että sijoittajat hakkaavat metsänsä keskenkasvuisina. Metsänhoitosuositusten mukaan Väli-Suomessa mäntyvaltaiset puustot kannattaa uudistaa keskiläpimitan ollessa 22-24 cm boniteetista riippuen. Käytännössä hoidettu männikkö on tällöin noin 60 vuotta vanhaa.
Olen kiertänyt kymmeniä metsärahastojen ostamia ja hakkaamia tiloja tänäkin vuonna eri puolilla Etelä-Suomea. Muutamilla tiloilla on tehty myös jatkuvan kasvatuksen hakkuita. Osa niistä on näyttänyt hyviltä, osa ei. Yleinen havaintoni on ollut se, että harvennukset on tehty paikoin kovin voimakkaina. Samaa vikaa esiintyy yleisesti myös yksityisten mailla.
Tein parikymmentä testilaskentaa eri maakunnissa ja muutaman kerran kävi todella niin, että hinta tippui maapohjan parantuessa. Luulen syyn olevan siinä, että markkinahintaan vaikuttavat monet eri tekijät eikä yksittäisen tunnuksen kuten maaperän laadun (boniteetti) paraneminen tai huonontuminen aina johdonmukaisesti nosta tai laske tilan arvoa.
Parhaiten kauppahintaa selittää puumäärä metsämaalla. Laskurissa on lisäksi alue, pinta-ala, tukkiosuus ja maaperän hyvyys eli laskenta perustuu viiteen eri tekijään. Näiden viiden tekijän avulla pitäisi päästä varsin hyviin tuloksiin.
Tulen myöhemmin tekemään lisää testilaskentoja ja raportoin niistä aikanaan.
Seuloin Pohjois-Pohjanmaan kaupoista (2017-2019, 457 kauppaa) vertailukelpoisimmat. Kauppoja jäi haaviin 21 ja ne ovat kaikki Oulun eteläpuolisista kunnista.
Puukin tila on kehitysluokiltaan poikkeuksellinen, koska kasvatusmetsien osuus on pienempi kuin taimikoiden ja hakkuukypsien. Sen seurauksena tukkiosuus on suuri puumäärään (m3/ha) verrattuna.
Vertailutilojen keskipuusto on 140 m3/ha, tukkiosuus 38 %, taimikoita on 13 %, kasvatusmetsiä 52 % ja hakkuukypsiä 35 %.
Vertailutilojen keskihinta e/ha metsämaata on 4096 e. Tästä tulee Puukin tilan arvoksi 286 720 e. Vertailutilojen mottiarvo on 29 e.
Hintalaskuri antaa Puukin tilan arvoksi keskimääräisellä boniteetilla 276 700 e, 3950 e/ha ja 32 e/m3.
Jos Puukin tila olisikin boniteetiltaan keskitasoa parempi, niin hintalaskurin arvo on 286 800 e. Siis vain 80 e enemmän kuin mitä laskin vertailukauppojen avulla!
Voin lähettää tilastoni Puukille, jos annat osoitteen. Siitä näkyy kaikki keräämäni tilatiedot, myös kiinteistötunnus.
Tuo Puukin saama tulos vaikuttaa oudolta. Jatkossa teen lisää testejä, jotta laskurin mahdollisia virheitä voitaisiin korjata.
Voisitko Puuki paljastaa tilastasi seuraavat tiedot: sijainti (kunta/maakunta), metsämaan ala, puuston määrä metsämaalla, tukkipuun osuus, kehitysluokkajakautuma? Näitten tietojen avulla katsoisin seurantatilastostani lähinnä vastaavien kohteiden toteutuneita kauppahintoja (e/ha ja e/m3).
Testasin ensimmäistä kertaa tätä uutta laskuria. Syötin siihen yhteensä kaksikymmentä tilaa eri maakunnista. Näistä neljätoista (70 %) sai laskurin avulla tuloksen, joka poikkeaa alle 10 prosenttia toteutuneesta kauppahinnasta, yksi tila poikkesi alle 20 prosenttia ja viisi tilaa yli 20 % (21 %…35 %). Ero oli suurimmillaan 35 %.
Suurten tilojen, kauppahinta yli 100 000 euroa, osumatarkkuus oli selvästi parempi; Kaksitoista tilaa, joista kymmenessä poikkeama alle 10 %.
Tuo kasvupaikkojen rehevyyden määritys vaatisi parantamista. Jos esim. tilan maapohjat ovat kaikki tuoretta kangasta (MT), niin mihin kohtaan nappi pitää kohdistaa.
Laskurin avulla saadaan metsätilan keskimääräinen markkina-arvo. Testissäni suurimmat poikkeamat tulivat kohteilla, joista oli maksettu selvästi keskitasoa enemmän tai vähemmän. Mitä enemmän tilan ominaisuudet poikkeavat keskitasosta puoleen tai toiseen, niin sitä todennäköisemmin myös laskurin antama tilan arvo ja kauppahinta eroavat toisistaan.
Metsätaitokisojen kokemuksella voin sanoa, että järeissä puustoissa koealoilta mitattu pohjapinta-ala on aina suurempi kuin mitä saat relaskoopilla lukemalla rungot normaalisti. Eli jos saan pohjapinta-alaksi järeässä metsässä vaikkapa 30, niin hyvä vastaus voisi olla noin 32-34. Eli lisäystä sellaiset 10 %. Näin se vaan menee.
