› Keskustelut › Metsänomistus › Yhteismetsä ongelmia

Esillä 10 vastausta, 111 - 120 (kaikkiaan 235)
1 2 3 … 11 12 13 … 22 23 24

  • Yhteismetsä ongelmia

    Lähetetty: 3.9.2013, 11:20

    Meillä on yhteismetsä jossa on alle sata omistajaa ja muutama tuhat hehtaaria metsää.
    Osakaskunta on pitänyt silloin tällöin ”opintomatkoja” joista osakaskunta on kustantanut yli puolet kaikista kuluista.
    Opintomatkalle osakas on voinut ottaa mukaan yhden perheenjäsenen joka perheessä jossa yhteismetsäomistuksia on.
    Matkat on viime aikoina suuntautuneet Viroon ja ovat kestäneet 3vrk. Matkoilla on ollut noin 20-30 osakasta mukana.
    Olen ollut jo pitkään kyseenalaistanut matkojen tarpeellisuuden.
    Nyt mitta tuli täyteen.
    Kevät kokouksessa osakaskunta päätti jälleen järjestää ”perinteisen opintomatkan”. Mitään muuta ei matkasta päätetty.
    Nyt kun hoitokunta laittoi retkikutsun puutuin asiaan ja pyysin Hoitokunnalta pöytäkirjanotetta ko. retken järjestelyistä. Yllätykseni en saanut sitä. Pyysin apuja metsäkeskukselta. He tutkivat asiaa ja totesivat yhteismetsän ohjesäännössä olevan maininnan, että osakkaalla on moite oikeus hoitokunnan päätöksiin, joten pöytäkirjan ote olisi annettava.
    Hoitokunta ei edelleenkään antanut otetta minulle, vaikka saivat kehotuksen suoraan metsäkeskukselta.
    Minulle ei jäänyt muuta vaihtoehtoa kuin jättää käräjäoikeudelle pyyntö saada ko. pöytäkirjan ote.
    Ja samalla pyysin päätöksen täytäntöönpano kieltoa.
    Mielestäni päätösellä maksaa perheenjäsenten matkoja annetaan oikeudetonta hyötyä muille kuin osakkaille. Lisäksi totesin matkan olevan mahdollisesti peiteltyä jako-osuutta koska yhteismetsän matkasta kustantama osa on jopa suurempi kuin pienimpien osakkaiden saama vuosittainen jako osuus. Lisäksi monissa perheissä on useampia kuin yksi osakas, jolloin nämä osakkaat ei voisi ottaa mukaansa yhtä perheenjäsentä kuten yhden osakkaan perhe voisi. Yleensäkin käsite osakasperhe on mielestäni tässä kohtaa outo. Retkelle ei voi ilmoittaa edes perheen ulkopuolista asioiden hoitajaansa.

    Tekijä
    Timo Heikki
    Teema Metsänomistus Metsänomistus
  • Timppa 15.11.2013, 20:37

    Mielestäni yhteismetsälaki on kirjoitettu erittäin selvästi, ettei tällaista voisi sattua, jos lakia noudatetaan. Kuten olen usein kirjoittanut, niin yhteismetsä ei ole tarkoituksenmukainen kaikkiin tapauksiin, mutta toisissa tapauksissa hyvin järkevä ratkaisu.

    Paljonhan moititaan myös ikääntyneitä metsänomistajia, jotka eivät hakkaa ja hoida metsiään eivätkä siirrä niitä jälkipolville, jotka tarvitsisivat metsätuloja kipeämmin. Onko tämä sitten viisasta?

    Kaikissa systeemeissä on hyvät ja huonot puolensa. Kiinnostaisi tietää onko Timo Heikin yhteismetsällä tilintarkastaja, joka siis tarvitaan, jos myyntitulo on yli 200000 euroa.

    Timo Heikki 15.11.2013, 20:44

    Kyllä on 2 toiminnan tarkastajaa.

    Timo Heikki 15.11.2013, 20:44

    2

    Gla 16.11.2013, 05:06

    Metsän hintaa ei voi haarukoida 30 e/m3+maapohja. Tämä siksi, että korolla 2…4 saadaan aivan erilaisia lukuja ja koron noustessa myös puuston kehitysvaiheen ja kasvupaikkatyyppien merkitys korostuu. Jos yhteismetsä tavoittelee 5% tuottoja, on täysin turhaa ostaa lisää maata, koska sillä hinnalla ei kukaan maata myy. Jos tuo 5% on kirjattu johonkin, mahdollisen ylihinnan suuruus on helpo osoittaa. Mutta silti tärkein asia on toimivallan ylitys. Kaupan hinta sitten joko pahentaa tai lieventää toimivallan ylityksen seurauksia.

    Sitä en kuitenkaan ymmärtänyt, miten yhteismetsän nimissä ostettava palsta jaetaan, jos osakas osuutensa myydessään kärsii suuren tappion? Jos palstan hinta on se, mitä niistä markkinoilla maksetaan, eikö siitä osuudet edelleen myymällä hinta säily? Vai onko yhteismetsän osuudet normaaliin metsäkauppaan verrattuna halpoja? Lisäksi miksi myyntivoitonveroa pitää tappiollisessa kaupassa maksaa?

    Korpituvan Taneli 16.11.2013, 06:09

    Timo Heikki:
    ”….Eli ostettaessa metsäpalsta Yhteismetsälle se muuttuu yhteismetsä osuuksiksi….”

    Kun yhteismetsään liittyy uusi osakas tai vanha osakas liittää sinne uuden tilan, niin silloin todella tila muuttuu yhteismetsä osuuksiksi.

    Kun yhteismetsä ostaa tilan niin muuttuuko sekin sitten osuuksiksi? Ja jos saan kysyä lisää, niin kenen halussa kyseiset osuudet sitten ovat?
    Nyt tarvittaisiin tietäjä Timppaa.

    Kummasta nyt sitten oli kysymys ostosta vai uuden tilan liittämisestä yhteismetsään?

    Terveisin: Korpituvan Taneli

    Timo Heikki 16.11.2013, 06:43

    No nyt Gla kysyy juuri sitä pointtia, joka on tässä kaupassa se ratkaiseva osakkaan tappioiden suhteen.
    Eli ostettaessa metsäpalsta Yhteismetsälle se muuttuu yhteismetsä osuuksiksi, joiden arvo myydessä on vain 30-50% siitä metsän arvosta joita osuudet edustaa!
    Näin meidän yhteismetsässä.
    Tiedän yhteismetsiä joiden osuuden arvo on luokkaa 80-90%, niitä vastaavan metsän arvosta.
    Yleensä osuuden arvo on alhainen verrattuna metsän arvoon, jos keskipuusto on alhainen ja yhteismetsältä on suuret kulut.
    Tässä tapauksessa se menee niin, että jos nyt ostettu palsta muutettaisiin osuuksiksi jotka on suhteutettu vanhoihin osuuksiin olisi niiden arvo 1000€, mutta osuuksien markkina arvo on vain 300-500€.
    Hinnat on suhteutettu ei todellisia yhteismetsäämme hintoja, mutta suhteessa samoja.
    Lisäksi myynnistä tulee maksaa vero, joten 1000€ metsäsijoitukseta pystyy yksittäinen osakas realisoimaan alle puolet takaisin itselleen.
    Tästä syntyy tappioita.
    Yhteismetsämme on tehnyt vuosi sitten periaatepäätöksen, että metsäpalstoja ei myydä. Ainoastaan puukauppaa tehdään.

    Timppa 16.11.2013, 09:48

    Jos yhteismetsä ostaa tilan, niin käytännössä se ei muutu yhteismetsäosuuksiksi. Yhteismetsä omistaa sen ja hakee sille lainhuudon. Siis yhteismetsäosuuksien määrä säilyy ennallaan. Kun ostetulta tilalta myydään puuta, niin silloin yhteismetsän tuotto kasvaa ja kukin osakas saa osuutensa mukaisen prosentin tuosta tuotosta. (Ostettu maa-alue voidaan toki liittääkin yhteismetsään, mutta ei se yleensä ole järkevää)

    Timo Heikki ilmeisestikin tarkoitti, että yhteismetsäosuuden markkinahinta perustuu jaettavien jako-osuuksien suuruuteen siten, että ostaja määrittelee tuottotavoitteensa perusteella hinnan, jonka on valmis maksamaan. Siis, jos tavoitellaan esim 5 %:n tuottoa, niin osuuden hinta on jako-osuuden suuruus kerrottuna 20:llä jne.

    Jos ostetusta metsästä ei saada vuosikymmeniin tuottoa, niin sijoitetun pääoman kassavirta on pitkään negatiivinen, koska sitä rasittaa kuitenkin monet kiinteät kulut kuten hallinto, vakuutukset, tiekulut ym. Nämä siis pienentävät yhteismetsän tulosta ja jako-osuuksia. Toki tilanne saattaa vuosikymmenten kuluttua olla toinen, mutta siihen mennessä saattaa moni osakas olla siirtynyt toisiin maisemiin.

    Sekin minua tuossa kaupassa ihmetyttää, että millä varoilla tuo kauppa rahoitettiin. Oliko kassassa noin paljon rahaa? Lain mukaan yhteismetsä ei saa ottaa velkaa ilman osakaskunnan päätöstä, ellei ohjesäännössä ole muuta määrätty.

    Meidänkin yhteismetsällä on periaatepäätös, että voidaan hankkia uutta metsää ja toki hyvät resurssitkin. Tosiaan tilanne on sellainen, ettei järkihintaan ole uutta ostettavaa. Muutaman selvittelyn jälkeen totesin, ettei tyhjää kannata pyytää. Paras tuotto niin yhteismetsile kuin yksityisille on mielestäni saatavissa tehokkailla hoitotoimilla. Niihin ei sitoudu paljon rahaa, mutta se kasvaa taimikoissa hyvää korkoa.

    Timo Heikki 16.11.2013, 17:49

    Timppa on ihan oikeassa. Metsä ei muutu uusiksi osuuksiksi, vaan ”sulautuu jo olemassa oleviin osuuksiin”.
    Osakas vaan ei pysty saamaan sijoittamaansa pääomaa myymällä osuuksia, koska osuuden arvo on yli 50% alempi kuin sitä vastaavan metsän arvo.
    Puuston täytyy olla nopeasti realisoitavissa, tai kauppahinnan alle käyvän arvon, jotta meidän yhteismetsä voi rikkomatta yhteismetsälakia metsää ostaa.
    Tietysti osakkaiden päätöksellä voidaan ostella millä hinnalla tahansa, mutta silloin poljetaan osuuden hintaa keinotekoisesti houkuttelevammalle ostotasolle.
    Joka tapauksessa, liian kovalla hinnalla tehty metsäkauppa on yhteismetsälain vastainen.
    Rahoitustapaa en tiedä, koska en ole saanut hoitokunnan päätöstä ko. kaupasta. Yleensä osin lainarahalla kauppoja on tehty, ja siihen hoitokunnalla on ollut lupa talousarvion puitteissa.

    Toiminnanjohtajan asema tässä tilanteessa on mielenkiintoinen. Hän toimii kuitenkin samalla vastuutasolla kuin hoitokunnan jäsenetkin. Hänellä on ammattimainen koulutus ja toimii luottamusmiehenä muidenkin metsäalalla toimivien ryhmien edustajana merkittävässä luottamustehtävässä.

    Timppa 17.11.2013, 10:07

    Laskeskelin yhden esimerkin siitä. kuinka ”kannattavaa” on ostaa uudistushakkuukypsää metsää, jos ostaja maksaa puusta markkinahinnan ja vähän maapohjasta ja myy sitten puut.

    Menot/ha
    +maapohja 500
    +puusto 12000
    +varainsiirtovero 0,04×12500 =500
    =menot yht 13000

    Tulot/ha
    +puunmyynti 12000
    -myyntivero 0,28×12000=3360
    +metsävähennyksen vaikutus 0,28×0,6×13000=2184
    =tulot yht 10824

    Siis uudistamaton maapohja/ha maksaisi 2176 euroa. Ei vaikuta kovin hyvältä sijoitukselta, kun sitten on lisäksi maksettava uudistuskulut ja vuosittaiset hallinto ym kulut. Jotta metsäsijoitus tuottaisi jotain, niin ostohinnan uudisruskypsissä metsissä pitäisi siis olla selvästi alle puustoarvon, siis esim 30%. Nuorissa metsissä tilanne vaihtelee sekä puuston/taimiston iän ja laadun, maapohjan, että hoitotarpeen mukaan luonnollisestikin paljon. Kiinteät kulut rasittavat luonnollisestikin niitä samalla tavoin. Muistettava on tietenkin myös, että ammattimaisessa toiminnassa sijoitetulle pääomalle pitää saada kunnon tuotto.

    raivuri 17.11.2013, 15:50

    Tuota noin näin asiasta tietämättömänä(onneksi) niin mistä ne hallintokulut muodostuu? Mikä niistä tekee niin suuren?

Esillä 10 vastausta, 111 - 120 (kaikkiaan 235)
1 2 3 … 11 12 13 … 22 23 24