Kasvatusmetsä on verrattavissa kasvuyritykseen, joka hinnoitellaan sen mukaan, mitä yritys tuottaa vuosien päästä. Kuka ostaisi 20 p/e kertoimella olevan auringonlasku alalla olevan firman osakkeita. Mutta jos jonkun voimakkaasti kasvavan yrityksen saa alle 20 p/e:llä, ostos voi kannattaa. Metsän arvokin hinnoitellaan markkinoilla. Jos hehtaarin puusto kasvaa 20 mottia tukkia vuodessa, olisi typerää myydä tuota summa-arvon miinustusten kanssa alle puuston hintaan ja terveillä kilpailluilla markkinoilla tuosta maksetaankin selkeästi yli puuston arvo. Toisaalta jos huonolaatuinen puusto kasvaa 3 mottia energiapuuta vuosittain, kukaan ei maksa tuosta puuston kasvusta odotusarvoa, päinvastoin kuvio hinnoitellaan alle puuston arvon. Odotusarvokerroin on yksitapa hinnoitella noin käypähinta, viisas arvioi ja laskee kuitenkin itse isoimmat kuviot.

Minä en odotusarvokertoimista mitään ymmärrä. Lasken tuottoarvolla ja kun siinä tiedän laskennassa käyttämäni prosentin, tiedän mitä yritän laskea. Yrityksistäni huolimatta en ole saanut selville sitä, millä prosentilla odotusarvot on puustoarviossa laskettu. Tällöin en myöskään voi tietää, mikä on puuston hinnoitteluperuste. Olisi pelottavaa tehdä tarjous metsästä noin sokkona. Te, jotka odotusarvoon luotatte, voisitteko kertoa, mistä tuo laskentaprosentti löytyy?

Osakkeen päivän hinta on teorian mukaan tulevien osinkotuottojen nykyarvo. Diskonttokorko vaikuttaa tässä olennaisesti lopputulokseen. Jos tämän sisäistää, niin ymmärtää, että esim. metsätilan arvottaminen summa-arvomenetelmällä on periaatteessa sama asia. Metsän ”osinkoa” on ne tulevat hakkuut ja odotusarvoa nopeammin kasvava metsä vastaa kasvavaa osinkoa.

Tämä on tähän asti suhteellisen selvää, ts. yritetään arvioida tulevaisuuden tuotot mahdollisimman tarkasti ja sen jälkeen diskontataan ne nykyhetkeen. Minun ymmärrys loppuu tuohon kokonaisarvon korjaukseen; ensin on arvioitu mahdollisimman tarkasti tulevat tuotot ja sen jälkeen tuhotaan tämä arvio ylimalkaisella korjauskertoimella.

Ymmärrän kyllä, että esim. metsän sijainti lähimmästä tiestä ym. puun myyntihintaan vaikuttavat asiat pitäisi huomioida arviossa, mutta miksei näitä kuluja ja hinnanalennnuksia yritetä arvioida vastaavalla tarkkuudella kuin tulevia tuottoja? Ennustaminen on tunnetusti vaikeaa, erityisesti tulevaisuuden. Arvio tulee siksi väistämättä sisältämään epävarmuustekijöitä.

Se vaan ettei etukäteen voi tietää, mihin suuntaan nämä vaikuttavat: iskeekö laho tai myrsky vai tuleeko viereen saha/sellutehdas jne. Korosta johtuu, että lähellä ostohetkeä odotettavissa olevat erät merkitsevät eniten. Tuntuisi siis, että olennaisempaa olisi keskittyä arvioimaan näitä ja jättää näiden kertoimien ja korjausten ihmettely vähemmälle. Jos jollekin jäi epäselväksi, niin en ymmärrä/osaa käyttää näitä arvioitimenetelmiä kovin hyvin. Tämä taustaksi, ennen kuin teilaatte edellisen.

Yleisesti ottaen metsästä saatava tuotto on matala ja senkin vähän voi tuhota ostamalla liian kalliiseen hintaan. Kun tulevien tuottojen ja kulujen arviointi on joka tapauksessa vaikeaa ja todennäköisesti pitkän ajan tuotto on matala, voisi yrittää parantaa kokonaistuotta muilla keinoilla sen sijaan, että yrittä arvailla metsän pitkän aikavälin tuottoa tarkemmin. Helppo (ja riskipitoisempi) tapa olisi lainarahalla vivuttaminen.

Jos esim. omaa rahaa ei laitettaisi tähän lisäostokseen ollenkaan, metsätilaa vastaan saanee lainaa vain n. puolet sen arvosta. Tämä jo osaltaan rajaisi riskiä pitämällä vivun maltillisena. Tällä lainarahalla sitten ostettaisiin kovemman riskin ja tuotto-odotuksen tarjoavaa omaisuuslajia. Kiinteistöjen ja osakehuoneistojen keskimääräinen tuotto on vain vähän suurempi kuin metsän ja niillä on varsinkin nykytilanteessa riskiä ihan riittävästi. Käytännössä vaihtoehdoksi jäisi siis osakkeet.

Osakkeita valitessa pitäisi huomioida ainakin: riittävän monta osaketta (sijoitettavasta määrästä riippuen esim. 5-10), ”turvallisia ja tylsiä”, tasaisen osinkotuoton tarjoavia jne. Siinä sivussa tulisi omaisuuslajien hajautuskin hoidettua. Homman kannattavuus on tässäkin kohtaa kiinni korosta; jos osinkotuotto ylittää lainan koron, homma kannattaa. Ja aina varmemmin se kannattaa, jos osinko kasvaa vuosi vuodelta.

Riskienhallinnasta sen verran, että lainalla sijoittaminen toki sisältää riskiä enemmän kuin omalla rahalla pelaaminen. Jos kuitenkin lainan määrä on kohtuullinen suhteessa muuhun varallisuuteen ja muihin tuloihin, niin riskit on mahdollista pitää ihan hyvin hallinnassa.

Ukkopekka: eikös kokonaisarvon korjaus tehdä vain summa-arvomenetelmässä, ei tuottoarvomenetelmässä.

Mutta millä korolla se odotusarvokerroin on laskettu? Jos tätä ei tiedä, mikä on puustoarvion loppusumman informaatioarvo? Toki kokonaisarvonkorjauskin on melkoista hatusta vetelyä, mutta pientä hienosäätöä siihen verrattuna, hinnoitellaanko 02 kuvio 2% vai 4% korolla.