Kyseessä myöhään(2014) ensiharvennettu mänty-raudus-kuusisekametsä,jossa puuta 125m3/ha,MT sekä VT pohjia.Odotusarvokertoimeksi laitettu 2.2.Mihin tällä kertoimella tähdätään?Päätehakkuuseen?
Nimetön29.3.2016, 20:15
Odotusarvokertoimien laskennassa on ollut pohjana metlan kestokoealojen puustojen kehitys.
Hyvä hinnoittelija soveltaa taulukkoarvoja kunkin kuvion ominaisuuksien mukaan – ja laskee myös, kuinka paljon euroja kuvion hakkuuarvoon pitää lisätä.
Isot pelurit (sijoitusrahastot, metsähallitus ym) laskevat ostotarjouksensa tuottoarvolaskelmilla omien tuottovaatimustensa mukaisesti.
Odotusarvoja ei käytetä juurikaan Lapissa eikä Pohjois-Pohjanmaalla tiloja hinnoiteltaessa. Tämä näkyy kauppahinnoissa siten, että paljon hyviä kasvatusmetsiä sisältävistä kohteista ostajat maksavat kuitenkin enemmän kuin pelkän hakkuuarvon.
Biobuumi ei ainkaan vielä näy kauppahinnoissa. Hintakehitys on ollut 2014-2015 varsin vakaata.
Metsätilojen ominaisuustietoja on kerätty yli kaksi vuotta ja niiden avulla voi hyvin haarukoida tilan markkina-arvoa. Toki muuttuvia tekijöitä on ylen määrin.
Sellun ylituotanto on puuntakusen keksimää potaskaa. Tällä erää sellaisesta ei ole merkittäviä oireitakaan ilmoilla. Kun biotehtaita saadaan pyörimään edes lähelle täydessä kapasiteetissa tulemme näkemään ensimmäistä kertaa kuidun pulaa koko maan laajuisesti. Silloin hintakehitys alkaa parantua ja ei vain pysää laskussaan vaan nousee. Nämä pessimismin vankkumattomat ovat silloin yleensä hiljaa eikä juurikaan muista palstaähkynsä oireista mitään.
Ei Jessen kannattaisi meikäläistä sentään potaskan keksijäksi julistaa.
Jos malttaisit Jesse vilkaista sellun viimeaikaista hintakehitystä ja katsoisit, kuinka paljon uutta sellutehdaskapasiteettia onkaan maailmalla valmistumassa, ymmärtäisit asian.
Olet nimitellyt meitä toisia milloin miksikin uskovaisiksi, mutta mitenköhän onkaan itsesi laita?
Minusta myytavien tilojen arvioinnissa ei tulisi kayttaa lainkaan odotusarvoja, taman hetkinen puuston ja maapohjan arvo riittaa. Eihan asuntokaupassakaan hinnoitella asunnon todennakoista arvonnousua.
Puuntakuselle että aivan viimeisistä alan lehdistäkin tarkastettuna kyllä lehtisellun ja havusellun hinnat ovat kyllä taas alkaneet laskea mutta mitään merkittävää muutosta maailmanmarkkinoilla ei odoteta tapahtuvan sellun hintakehityksen eikä menekinkään suhteen. Eli menekki jatkaa edelleen kasvuaan ja hintojen odotetaan lähiaikoina kääntyvän jälleen uuteen nousuun analyytikkojen mielestä. Mutta puuntakusella tietysti on näitä taloussanomia merkittävämpiä tietolähteitä ja ehkä sitten niitä ”ennustajaeukkoja” lisäksi.
Nimetön30.3.2016, 19:34
Vertailu asuntokauppaan vaatii vastaamaan. Niin asuntoa kuin metsääkin hinnoiteltaessa lähtökohtana on se, miten markkinat hinnoittelevat kohteen sillä hetkellä. Asuntojen arvothan vaihtelevat paljon enemmän kuin metsän. Muutoinkin kyse on kahdesta erilaisesta omaisuuserästä. Mutta molemmille on yhteistä se, että sijainti on aivan ratkaisevan tärkeä. Metsän hinnoittelussa tulee soveltaa odotusarvolisiä, koska markkinat (=asiantuntevat ostajat) ovat valmiit niitä maksamaan.
Hyvästä maapohjasta ja sijainnista kannattaa aina maksaa. En usko puun hinnan nousevan paljoakaan, enkä usko pohjoisen tehdashankkeiden toteutuvan. Metsähallitus voi nostaa hakkuunsa 10 milj. m3/ vuosi ja pitää valtion toimesta puun hinnan alhaalla. Nyt metsähallituksen puuliiketoiminnan yhtiöitys voi tuoda vähän järkeä toimintaan ja hinnoitteluun, hyvä niin.
”Savolainen metsämies”
Odotusarvolisän suuruus tulee taulukoista, siihen vaikuttaa puulaji,kasvupaikan rehevyys ja puuston ikä. Heikkoa laatu, myöhässä olevat harvennukset yms tuottoa vähentävät seikat eivät vaikuta odotusarvolisään mitenkään, ne huomioidaan siinä vaiheessa kun lasketaan kokonaisarvon korjausta eli käytännössä suurentavat sitä jolloin tilan arvo laskee.”
Omalaatuista tässä odotusarvon laskenassa on,ettei laatua huomioida kuviokohtaisesti heti,vaan siitä pitää tehdä lopuksi epämääräinen könttialennus.
Lähestyttäisiin tuottoarvomenetelmää
Metsatilan todellinen kaypa arvohan selviaa aina parhaiten myytaessa tarjousten perusteella. Varsinkin suljettu tarjouskilpailu tuottaa tuloksena tilan sen hetkisen arvon markkinoilla puhtaimmillaan.
Kaytannossa esim. P-Pohjanmaan lansiosissa toteutuneet kauppahinnat korreloivat erittain hyvin arvioituun puumaaraan ja harvoja poikkeuksia lukuunottamatta myyntihinta/ m3 pysyy parin euron sisalla.
Tuo summa-arvomenetelmä joutaisi heittää romukoppaan. Tuottoarvo hakkaa sen mennen tullen. Eikä siinä tuottoarvolaskennassa tarvita mitään rakettitiedettä. Pääasia on, että tietää mitä korkoa ostokselleen haluaa.
Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.
toimesta.
Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.