Kyseessä myöhään(2014) ensiharvennettu mänty-raudus-kuusisekametsä,jossa puuta 125m3/ha,MT sekä VT pohjia.Odotusarvokertoimeksi laitettu 2.2.Mihin tällä kertoimella tähdätään?Päätehakkuuseen?
No kertokaa joku konkari esimerkin avulla, miten arvo määritetään tuottoarvon avulla? Yksinkertaisuuden vuoksi oletetaan, että puun myyntihinta ja kulut on suhteellisen stabiileja. Kai näitä on edes jonkinlaisella inflaatiolla korjattava, jos tulevia hintoja arvaillaan nykyhintojen pohjalta. Nyt meillä on sitten joku arvio tuloista ja menoista esim. 10 v. ajalta. Nämä pitäisi sitten diskontata tähän päivään, vaikka esim. 3% korolla. Siinä sitten arvailet, että ylittääkö inflaatio diskonttokoron. Ja jos tuntuu, että olipas helppoa, niin vilkaiskaapa vaikka kuitupuun hintakehitystä 30 v ajalta.
Ei kai se niin justiinsa ole tuo tuoton arviointi. Jos valitset koroksi 4% ja lasket nykyarvoonsa tulot ja menot vaikkapa 15 vuoden ajalle, voi pienen virhemarginaalin hyväksyä. Lisätuottoa tulee kuitenkin omatoimisuudella.
Oleellista on huomioida myös puuston arvon kehitys ajanjakson loppuun. Eli jos saat 4% tuoton 15 vuotta ja pystypuuston arvo on ajanjaksolla puolittunut, niin ei tuo sijoitus erinomaiselta vaikuta, pitäisi arvioida tuloja pidemmälle tai huomioida tämä arvon muutos lyhyen aikavälin laskennassa. Vähän sama tilanne kuin ostaisi osinkokonetta, joka ottaa velkaa osingon maksuun, lopulta laskevat osinkotulot eivät yhtäpaljon miellytä, kun yritysarvokin on puolittunut valtavan velan takia.
Toisaalta tuo 15 v voi olla liian lyhyt, mitään hakattavaa ei välttämättä ole tuossa ajassa ko. palstalla. Ja jos hakkuut ja tulot on tulossa vasta myöhemmin, niin korko tappaa tehokkaasti nämä tuotot.
Jos taas metsä hakataan aukoksi heti, niin tuleehan sinne taimikko kasvamaan. Puuston arvo tippuu väliaikaisesti, mutta samaan aikaan saadaan edes reipasta puuston kasvua.
Tuolla jo aiemmin mainitsinkin tavasta saada vivuttamalla parempaa tuottoa. Vaikkei velkaa ottaisikaan, niin esim. tässä esimerkissä puukaupparahojen sijoittaminen osakkeisiin parantaa tuottoa ja auttaa kirimään hakkuista vääjäämättä aiheutuvaa puuston arvon notkahdusta.
Nämä metsätuotot tuppaa monesti tulemaan niin pitkän ajan kuluessa, ettei siihen ihmisikä meinaa riittää. Itse aion käyttää tätä myöskin välineenä siirtää varallisuutta jälkikasvulle. Tällöin voi olla jopa etu, että paras puusto on valmiiksi hakattu.
Ostopuolella ollessa on se niin väärin , jos vielä odotusarvoista joutuis maksamaan. Myyjäpuolella sama juttu; väärinhän menee , jos ostaja saa ansiotonta arvonnousua metsän nopeasta arvokasvusta. Jos esim. 2 khl harvennettu metsä on hyvällä kasvupohjalla ,niin muutamassa vuodessa puuston arvo voi 2-3 kertaistua. Pitäisikö ottaa huomioon metsänarvoa laskettaessa ? Ei tai kyllä 🙂
”Ostopuolella ollessa on se niin väärin , jos vielä odotusarvoista joutuis maksamaan.”
Ihan sama miten hintalapun itsellesi selität. Realismia metsätilamarkkinoilla kuitenkin on se, että summa-arvomenetelmällä laskettaessa odotusarvot joutuu hinnoittelemaan, muuten ei ole mitään mahdollisuuksia voittaa tarjouskilpailua.
Anneli: juuri näinhän se toimii, kun kyse on nimenomaan kertoimesta. Ymmärrän ihan hyvin, että on oikeudenmukaista, että ensiharvennetun laadukkaan metsän odotusarvo on 2,2, mutta jos kyseessä on 150 m3/ha kohde, jossa on lähes puolet koivua, niin koko puuston pystyhinnan kertominen 2,2:lla tuottaa arvioon iloisesti ilmaa, koska niitten enskassa poistettavien puiden arvo ei tietysti koskaan 2,2-kertaistu ainakaan metsänomistajan omissa käsissä (paitsi ellei niistä tee klapeja).
Yritin tuossa kysellä, että miten konkarit ihan käytännössä nämä laskelmat tekevät. Ja heti perään avautumista siitä tuskasta, mikä tähän ennustamiseen liittyy. Jos asia ei avaudu lukemalla, niin kokeilkaa laskea sitä auki. Esimerkiksi:
tuottovaatimus vs. inflaatio (vrt. vaikutus laskennan tulokseen, kun näitä vaihdellaan)
inflaatio historiallisesti vs. inflaatio esim. kymmenen kuluneen vuoden aikana
inflaatio kymmenen kuluneen vuoden aikana vs. kuitupuun hintakehitys
tukkipuun hinta: keskihinta vs. hintapiikit (uudistuksella voi kannattaa odotella kovempia hintoja)
Ymmärrän sen, ettei laskelmalla voi saada absoluuttisen oikeaa lopputulosta. Tai edes lähelle sitä, ennustajia kun meistä ei ole kukaan. Tuossa on jo kuitenkin listattu asioita, jotka ovat peruskauraa näissä laskelmissa ja samalla jo ne sisältävät mainittuja arviointivaikeuksia ym. asioita, jotka vaikuttavat oleellisesti lopputulokseen. Siis kyselen ihan mielenkiinnosta ja oppiakseni jotain itsekin, että minkä suuruisia tuottovaatimuksia, inflaatioita ym. käytätte näissä arvioissa. Tai onko jollain muuta tapaa arvioida esim. tulevia hintoja kuin nykyhintojen pohjalta?
Puuki: itse ajattelen tuon niin, että ne kaikki tulevaisuudessa tulevat tuotot ja kulut kuuluvat siihen käypään päivän hintaan ja niin pitääkin. Nämähän on juuri niitä asioita, jotka sen määrittävät. Se on sitten kokonaan eri asia, miten se käytännössä teknisesti määritetään ja että osuuko määrityksen mukainen hinta edes lähelle (sinun mielestä) oikeaa.
toimesta.
Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.