Sijoitusmielessä metsää ostavalle ainut järkevä tapa arvioida kauppahintaa on tuottoarvomenetelmä sovellettuna esim. seuraavalle 10-15 vuodelle. Sen jälkeiset tapahtumat ovat niin sumussa, että veikkaamiseksi menee. Tuottoarvomenetelmässä laskija pystyy määrittämään haluamansa tuottoprosentin ja arvioimaan kohdetta siltä pohjalta.

Summa-arvomenetelmän odotusarvokerroin tarkoittaa lähtökohtaisesti sitä, että ostaja voi saada metsästään vain keskimääräistä tuottoa (3-4%) vastaavan tuoton. Ylimenevä osa lahjoitetaan myyjälle. Reilua vai ei, riippuu näkökulmasta.

Miksi sitten tuommoinen odotusarvokerroin on keksitty? Yksi näkökulma on se, että 1000-1500 euron taimikonperustamisinvestointia on vaikea selittää, jos metsikön hinta laskee ensiharvennukseen tultaessa. Odotusarvokerroin nostaa kätevästi ensiharvennusmetsikön hintaa eikä illuusiota hinnanlaskusta tule. Olen tosin nähnyt tapauksia, että sitten on innostuttu odotusarvokertomaan ensiharvennusmetsä uudistushakkuumetsää kalliimmaksi.

Itse en ole odotusarvoja maksanut. Odotusarvo kuuluu sille, joka odottaa. Jos myyjä myy metsänsä, miksi hänen pitäisi saada siivu tulevaisuuden tuotoista, kun metsästä irronnut pääoma tuottaa toisaalla. Kunhan metsien markkina kääntyy suurten ikäluokkien jälkeen normaaliksi tuottoon perustuvaksi hinnoitteluksi, niin eiköhän nuo odotusarvopuheetkin unohdeta.

Metsäkauppaa saa ainakin etelässä odotella, jos hinnoittelee metsän ilman odotusarvokertoimia. Sekään ei riitä, vaan päälle pitää laittaa usein 5-10%. Tämä näkyy hyvin selvästi Hannun hintaseurannastakin.

Myyjä siis ottaa sen hinnan metsästään, minkä markkinat siitä on valmis maksamaan. Tuo käytännössä tarkoittaa sitä, että tuottoarviossa joutuu käyttämään korkona kuviosta riippuen 2-3%. Tästä poikkeaminen edellyttää minun kokemukseni mukaan satumaista tuuria tai sitten väärää arviota puustosta. Mutta ainahan voittaneen tarjouksen tekijä laskelmiinsa uskoo ja muut sitä saavat hämmästellä. Itseäni hämmästyttää lähinnä summa-arvomenetelmän suosio alalla, vaikka suurin osa tuskin sen laskentaperusteita edes tuntee. Siinä on tukeva pohja puhua metsän hinnoittelusta.

Kaikki kunnia niille, jotka näitä menetelmiä ymmärtävät ja käyttävät. Lähtökohtaisesti tulevaisuuden ennustaminen ei ole onnistunut kuin siltä yhdeltä kaverilta, jota kohta taas pääsiäisenä juhlitaan. Muille se on arpapeliä. Joku onnistuu paremmin kuin toinen ja useammin kuin toinen, mutta silti hänkään ei voi etukäteen sanoa varmasti onnistuvansa. Ei edes todennäköisesti.

Siksi tuntuu jossain määrin järjenvastaiselle kehitellä tällaisia monimutkaisia laskentahimmeleitä, joita vielä korjaillaan jälkeenpäin pikkutarkan piiperryksen jälkeen. Kun tietää ostettavan metsän pinta-alan ja puuston runkoluvun ja keskijäreyden, niin saa tiedon tämänhetkisen puuston määrästä ja tämän hetken hinnasta. Jos sitten on vielä jotain hajua puuston kasvuvauhdista, niin ollaan jo pitkällä. Silti tuleva puun hinta ja korjuukulut on arvoitus, joka vaikeuttaa kannattavuuden arviointia. Näin siis siltikin, vaikka olisi valmis nostamaan oman työn osuuden korkeaksi. Jos tila sijaisee alueella, johon mahdollisesti tulevaisuudessa voidaan kaavoittaa tontteja tai muusta syystä olettaa maapohjan olevan arvokas, niin silloin sillekin voi laskea jotain hintaa. Sen sijaan jos on tarkoitus ostaa metsää ja pitää se omistuksessaan, maapohjan arvo on epäolennainen kokonaisuuden kannalta.

Näitä malleja kuitenkin käytetään yleisesti, joten pakko kai niihin on yrittää perehtyä jollain tasolla. Kuitenkin kun esim. itse ensin määrittelee metsän arvon puuston perusteella niin hyvin kuin osaa ja tekee jonkinlaisen arvauksen tulevasta kasvusta ja kuluista, niin tämän tiedon perusteella voi yrittää haarukoida korkoa, joka vielä itselle riittäisi tuotoksi ostoksesta. Tämän tiedon perustella sitten kaupoille tai kotiin. Sen enempää ei minusta tarvitse käyttää aikaa myyjän arvomallien pohtimiseen. Myyjän laskelma voi poiketa monessakin kohtaa omasta, joten hänen käyttämä korko on lopulta vain yksi muuttuja muiden joukossa. Mallit kun on joka tapauksessa (oma arvio mukaan lukien) enemmän tai vähemmän perseellään.

”Onhan se todella huono asia että myyjä saa vielä rahallista hyötyä tulevaisuuden kasvusta.”

Tästä minä tuossa juuri yritin selostaa; jos vertaat osakkeen arvonmääritysmalleja metsään, huomaat, että teoriassa molempien päivän hinta muodostuu tulevaisuuden tuottojen nykyhetkeen diskontattujen tuottojen perusteella. Näin siis teoriassa ja tämän perusteella ”myyjän hyötyminen” on perusteltua. Sen sijaan on kokonaan toinen asia, miten hyvin tai huonosti nämä tulevat tuotot (ja kulut) on arvioitu ostohetkellä ja miten hyvin näiden arvostushimmelien tarjoamat hinnat osuu käypiin hintoihin.

Asuntokaupassa rationaalinen ostaja huomioi tulevat remontit asunnon käypää hintaa pohtiessaan. Ainakin lähitulevaisuuden remontit, joita on jollain järkevällä tarkkuudella mahdollista arvioidan Näin siis vaikka todellisuus oli kuumimman kaupankäynnin aikaan sitä, että osakehuoneistoja ostettiin niitä näkemättä. Ja ei tätä varmastikaan kaikki ymmärrä ostaessaan pohtia, mutta siis pitäisi, koska asia on kuitenkin olennainen arvoon vaikuttava asia.

Vaikka olen tässä kritisoinut näitä hinnoittelumalleja, en siis tietenkään väitä, etteikö oman ja mahdollisimman tarkan arvion tekeminen olisi tarpeellista ja perusteltua, päin vastoin. Itseä näissä vaan ärsyttää se, että tehdään tiedettä näillä laskelmilla, vaikka tiedetään, että ne pitää sisällään niin paljon epävarmuustekijöitä. Jo pelkästään pieni muutos laskentakorossa muuttaa lopputulosta olennaisesti. Tosiasiassa on kuitenkin niin, että hinta on oikea ainoastaan silloin, kun myyjän ja ostajan näkemykset yhtyy. Omalla arviolla voi siinä vaiheessa arvailla, miten käypä se hinta lopulta on.

Ukkopekka puhuu, kuin meikäläisen suulla, myös Metsuri motokuski näyttää olevan samoilla linjoilla. Itse olen tehnyt muutaman tilakaupan juuri tuolla Ukkopekan laskentamallilla, maalaijärkeä käyttämällä . Yleensä on tosin hoitotokulut tullut laskettua alakanttiin, mutta kun itse hoitaa aikansa kuluksi, niin ei sillä ole suurta merkitystä. Kuten aiemmin sanoin, jos myyjä ja ostaja ovat tyytyväisiä, kauppa on silloin onnistunut. Odotus- tai muilla arvoilla mitattuna, tai ilman niitä.