En minäkään laskelmia epäile ja uskokin taitaa olla riittävän vahva. Fakta kuitenkin on, että TTL:n itse mainitsemaan tuottoon (4 % kulujen jälkeen) täytyy saada vielä 30 % korotus ennen kuin päästään siihen 15000 euroon 8 vuodessa. Voihan se toki onnistua ja vilpittömän onnellinen olen, jos onnistuu. Tuo ”suhteellisen varma” noin 7,5 % vuosituotto metsärahastolle (jonka oma tavoite on 4-6 %) kuitenkin nakertaa väkisinkin kirjoituksen uskottavuutta. Lycka till.
Laskin tuon 7,5 % vuosituottovaateen juuri UBn rahaston kuluilla. Onhan noita erilaisia kasvuja tietenkin, mutta on muistettava myös UBn rahaston metsien päähankinta-alue. Se on Satakuntaa huomattavasti heikommalta lämpösumma-alueelta.
Tuolla UB:n oletetulla ostohinnalla esim. 10k€ saa viisi hehtaaria metsää Kainuusta. Kainuu ilmeisesti luetaan metsäntuotossa pohjois-Suomeen, jossa se on n.50€/ha eli kymppitonnin liiketulos on 250€/y. siitä kun vähennetään kulut, päästään n.2% tuottoon. Sehän on aika vähän, kun pörssit tuottaa keskimäärin 8% eli pitkätukkaisia jymäytetään. Päijät Hämeessä metsän hehtaarituotto on n.250€/ha.
Kainuu kuuluu Väli-Suomeen eikä jonkun omistajan alueen keskikasvuakaan saa suoraan otettua koko alueen keskimääräisestä tuotosta . Paljon kuivia, hitaasti kasvavia kankaita mutta myös hyvin kasvavia rehevämpiä alueita. Pörssiosakkeet saattaa tuottaa 8 % tai sitten ei , riski on suurempi kuin metsän puolella .
Pörssiosakkeiden tuotosta löytyy historiatietoa vaikka 50v ajalta. Eli nousuja ja laskuja on, mutta keskimääräinen tuotto on ollut 8%. Osakkeiden riski on erittäin pieni pitkällä 50v tähtäimellä. Metsärahastoissa riski ei ole yhtään pienempi, kun rahastosta voi myös sijoittajia lähteä ja puun realihinta on ollut laskeva. Metsärahastot ei tietenkään tuotoissa osakkeille pärjää, kun liiketoiminnan tuotto on matala, rahaa ei voi jakaa enemmän kuin tulee.
Osakkeet ovat keskimäärin tuottaneet Suomessa pitkällä aikavälillä osingot huomioiden yli 10% vuodessa.
Kun metsäsijoitusta verrataan osakkeisiin, niin mielestäni vertailukohta tulisi olla sama eli historiallinen tuotto. Metsätilakauppojen hintoja pitkältä aikaväliltä lienee vaikea saada ja metsäkiinteistöt ovat keskenään erilaisia. Laskin joskus kuitenkin ”yhtiöiden” 1900-luvun alussa ostamista metsätiloista tuottoprosentteja ja tulokset olivat hyvin vertailukelpoisia osakkeisiin nähden – luokassa 10 % vuodessa.
Teillä monilla on varmasti itsellä ostettuja tiloja. Jos tilat on ostettu ”sopivassa” kehitysvaiheessa eli kustannukset ovat olleet pienet (”ylläpitokustannukset”), niin vähänkin pitemmällä aikavälille sijoitetulle rahalle on saanut noin 10%:n tuoton.
Uskaltaisin jopa väittää, että metsäsijoitus ei juuri poikkea osakesijoituksesta erittäin pitkällä aikavälillä tuotoissa. Tähän ei ehkä tarvitse ottaa huomioon edes riskikorjausta. Osakkeiden hinnathan vaihtelevat enemmän kuin metsätilojen. Uskon myös, että tulevaisuudessa lähtökohtaisesti tilanne ei edes muutu.
Pidä Korpituvan Tanelin täällä esittämää väitettä, että aikanaan kalliina pidetty metsäsijoitus on aikaa myöten osoittautunut hyväksi sijoitukseksi, erittäin hyvin asiaa kuvaavana. Matti Kärkkäinen on myös pohdiskellut aikanaan asiaa. Tulos oli suurin piirtein näin: Jos liian tarkasti pyrkii hinnoittelemaan metsätilaa, niin koskaan ei sitä saa ostettua.
Heitetään tarkastelu 50 vuodeksi. Henkilö A ostaa tilan hinnalla 1 ja myy sen hinnalla 50. Vuosituotoksi tulee (50 v) 8,14 %. Henkilö B ostaa tilan hinnalla 1,3 ja myy sen hinnalla 50. Vuosituotoksi tulee 7,57 %. Aika syö hintaeron lähes olemattomiin. Tällä hetkellä tietysti 130000 euroa kuulostaa samasta tilasta lähes pyörryttävältä kuin 100000 euroa!
Haluaako sitten metsäsijoituksensa tehdä rahaston kautta? Mielestäni keskipitkä aikaväli ja metsätilan ostoon pienehkö sijoitussumma puoltavat tätä.
Ennen oli ennen ja nyt on nyt. Takavuosina inflaatio ja palkankorotukset olivat kertaluokkaa ihan eri tasolla kuin nykyisin, mistä sitä uutta pääomaa metsän ostoon tulisi, jos tulotaso ei nouse. Näin eläkeläisenä huomaa, miten nettotulot ei enää nouse, ne pysyvät siinä, missä ovat olleet kun on jäänyt eläkkeelle, kuntaveron nousu ja valtioveron kiristykset vievät bruttotulosta sen mitä pieni inflaatiotarkistus nostaa. Työmarkkinoilla ei myöskään enää koskaan tule mitään isoja yleiskorotuksia, palkat nousevat alakohtaisesti, jos on palkanmaksuvaraa, joillakin aloilla voi olla toisilla ei. Julkisen sektorin palkat tulevat kehittymään hitaasti tulevaisuudessa kun veroaste on jo tapissa. En myöskään usko että nuoriso on kiinnostunut sijoittamaan rahojaan autioituvalle maaseudulle, perintömetsät otetaan vastaan ja ne hakataan senjälkeen ne saavat olla.
Osakesijoittamisenkin parhaat vuodet on länsimaissa takana, ei osakkeet ole tuottaneet osinkojen kanssa viimeisen viidenkymmenen vuoden aikana kuin keskimäärin 8%. Viimeisen parin vuoden nousu, joka tuplasi jenkkiosakkeet on nollakorkojen ja löysän rahapolitiikan ansiota, sellaista ei yhdelle sukupolvelle kovin monesti satu. Sijoittamisen huonopuoli on se että siinä on aina laitettava likoon omat pääomat, joiden arvo voi jopa puolittua aika nopeasti. Metsäsijoittamisessa voi aina kuvitella, että palstan hinta on noussut, vaikka puun realihinta onkin laskenut.
Nykyinen markkinaheilunta on vasta alussa, kun Trump uhkaa keskuspankin johtajaa potkuilla ja Kiinaa kauppasodalla, saattaa tulla hyviä ostopaikkoja, hän on pelimiehiä. Vielä puuttuu Pohjois-Korean tilanteen uudelleen kärjistyminen, mutta sekin tulee.
Toden totta. Jos perustellaan suoran kiinteistösijoittamisen vaikeutta, hoidon työläydellä, rahaston hoitokululla ostaisi aika paljon metsänhoitoa palveluna.
TTL:ltä hieno kirjoitus muuten.
Tuossa esimerkissä huomioitiin ainoastaan alkuinvestointi. Tuo ajattelu pätee ainoastaan suoraan kiinteistökauppaan..
Rahastoissa hoitokuluilla on aivan ratkaisevan suuri merkitys lopulliseen lopputulokseen. Eli esimerkki ei toimi rahastomuotoiseen metsäsijoittamiseen.
Jos keskustelupalstoilla kirjoitus silloin tällöin (harvemmin) laittaa ajattelemaan useammaksi päiväksi ja täytyy ottaa laskinkin käteen muutamaan kertaan, on teksti kiitoksen arvoinen. Iso kiitos kirjoituksesta, TTL!
Vaikka tuottoprosentin suhteen olenkin varovaisemmalla kannalla, perustelit näkemystäsi hienosti. Itse en usko, että tuottoprosenteissa metsä pystyy osakkeille pärjäämään, koska tuotto ja riski kulkevat hyvin pitkälti käsi kädessä. Pelkkä puun kasvun kautta tuleva vuosituotto jää pitkällä tähtäimellä useimmiten väliin 2,5-4 % ja loppu olisi tultava metsämaan arvonnousun jatkumisesta. Tässä on useita riskejä, mutta nousuvaraakin ilmeisesti kuitenkin on, jos naapurimaahankin vertaa.
Kertomasi osakkeiden vuosituotto ei kovin kaukana todellisuudesta ole, mutta jos 13 vuotiaan 7 metrisen männyn hehtaarihinta on nyt V-Suomessa 3500 euroa, en mitenkään pysty kuvittelemaan tuon myyntiä 135000 euron hintaan (ei virhettä nollien määrässä) vuonna 2069. Mainittu 7,57 % vuosituottohan vaatisi tuon, jos taimikko on ostettu 30 % ”ylihintaan” (1,3). Kyllä tuosta nyt inflaatio ja pidemmäksi aikaa muuttunut markkinaympäristö nyt unohtuvat.
Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.
toimesta.
Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.