Ja edelliseen, kun korko nousee, niin voi olla aika hiljaista lisäsijoittajien suhteen. Sitten täytyy realisoida omaisuutta tavalla tai toisella. Helppo tapa on ylihakkuut (kaikki mitä lähtee, kun metsälakikaan ei enää kiellä) tai sitten pohijien myynti (ei taida saada maksettua hintaa takaisin). Mutta edelleen rahastoyhtiö tienaa!
Horstille kommenttina, että kyllä hallinnointiyhtiöllä on suuri intressi saada hallinnoimansa metsärahasto tuottamaan markkinoidun tuottotavoitteen mukaan. Hallinnointipalkkio (1-2 %) maksetaan yleensä rahastoon sijoitetusta pääomasta, ja lisäksi on tuottosidonnainen palkkio lisähoukuttimena. Jos rahasto ei tuota riittävästi (esim 4-7%) ei sinne kukaan sijoitakaan eikä ole hallinnointipalkkiotakaan.
Jos oikein ymmärrän tämän metsäomistamisen taloudellisen ansaintalogiikan, niin eikö se ole aika sama yksityisellä metsänomistajalla ja metsärahastolla. Metsäkiinteistöistä saatavalla puun myynnillä pitäisi pääosin pärjätä. Asiaa auttaa puuston kasvu ja hakkuutuloista saatava kassavirta.
Täällä on kauhisteltu noita hallinnointipalkkioita (esim UB Metsä vähän yli 1%) ja merkintäpalkkioita. Onhan noita kuluja yksityisellä metsänomistajallakin varmaan tuon verran, ja kaikki eivät varmaan osaa metsäomaisuuden ammattimaista hoitoa. Lisäksi sijoitusrahastoissa pidetään suurimpana etuna sijoituskohteiden riittävää hajautusta, mikä ei toteudu ainakaan ”pienmetsänomistajalla”.
Mielellään kuulisin asiallisia vastaväitteitä ennen kuin myyn metsäni ja sijoitan rahani metsärahastoihin (vitsi).
Niin, tuo 1% palkkio (tai mikä onkaan) poimitaan kaikkien hoito, istutus, muokkaus, tie yms kulujen jälkeen rahaston koko laskennallisesta (ja vivutetusta) arvosta. Ehdoista riippuen luultavasti myös puuhamiesten palkkiot on poimittu päältä pois ennen tuota rahastoyhtiön palkkiota. Jokainen voi arvuutella, paljonko lisää hyvää (vai pelkkää riskiä) tuo vivutettu osuus sijoittajalle, jos rahan hinta on vaikka 2%
Näillä sijoitusrahastoilla on tarkoitus, että pankit rikastuu, ei niihin rahojaan sijoittaneet mummot. Heidän rahansa ei merkitse pankille mitään, pelkkiä pelimerkkejä. Tapahtui ehkä taalamääräisesti pörssihistorian suurin pudotus jenkkilässä jouluaattona, että tervettä kehitystä. Kursseista on varaa lähteä vielä 50% ja aletaan vasta lähestyä jenkkitalouden realismia. Sehän on suuri velkakupla, jota ei koskaan enää saada velattomaksi. Kymmenen vuotta sitten kaikki olivat huolissaan sielläkin velkaantumisesta sen jälkeen asia on unohtunut.
Nyt kun Trump alkoi kaiken muun lisäksi horjuttaa jenkkien talouselämää, joutuvat jo kutsumaan koolle pörssiromahduksen torjuntaryhmän, sellaista on tarvittu viimeksi 1987, joten kyllä tästä vielä talouslamakin syntyy. Muualla maailmalla nämä joulut on aika normaalia työntekoa täällä pakanallisessa Suomessa juhlitaan paimenotolaiskansan perinteitä, hävettää.
Kyllä se Toloppa siitä arkistuu tämäkin perinnepöhkötys. Nyt jo näytti hiukan oudolta meikän simmuun kun joulurauhan julistuksen jälkeenkin oli ison Porin Mikkolan Prisman parkkialue täynnä autoja. Ei vain katkea kohellus enää vaan sitä jatkuu yötä-päivää vuoden loppuun asti. Nytkin kun kotiuduimme joku ääliö sai päähänsä alkaa ilotulituksen jouluaattona klo:9.30. Kyllä sekoillaan ja kohelletaan ja kauppiaat yrittää repiä viimesetkin killinkit pois. Visa vinkuukin sitten alkuvuoden että pysytään edes halppismakkarasiivuilla hengissä ensimmäisiin tileihin.
Saattaapi olla että en ole koskaan ostanut joululahjoja ei ainakaan tule heti mieleen mitä olisin ostanut. Minua ei tämä kaupallinen joulu liikuta mitenään, vasta alennusmyynnistä voin ostaakin jotakin.
Tämä United Bankersin metsärahaston/Arvometsän homma kannattaa niin kauan kuin tasaikäisenä kasvatettuja metsätiloja riittää harsittavaksi.Kun ensiharvennukset ja taimikonhoidot (edellisten omistajien tekemillä aukoilla) jätetään tekemättä se näyttää nyt jonkin aikaa hyvältä tilinpäätöksissä mutta tulevaisuuden hakkuumahdollisuudet pienenee väkisellä.
Jo nyt Arvometsän työnjohtaja tuskitteli sitä kun puuta pitäisi tulla tienvarteen tuhottomasti,miten käy kun seuraavalla kerralla valmiiksi harvaksi harsittuja metsiä ruvetaan harsimaan uudestaan?Puhumattakaan niiden metsien harsinnasta joissa taimikonhoito ja ensiharvennus on jätetty väliin?
En niin paljon ymmärrä rahastojen ansaintalogiikasta mutta ilmeisesti ainoa keino saada homma näyttämään hyvältä on ostaa koko ajan uutta metsäpinta-alaa jos uskaliaita sijoittajia vaan löytyy.
Tai voihan olla että ensimmäisen harsintakierroksen jälkeen siirrytään takaisin avohakkuuideologiaan.Tai ryhdytään myymään metsätiloja pois.
Tämän käsittely on ollut pehmeää. Ainakin allekirjoittaneelle jäänyt vaille tyhjentävää vastausta…
Kun eräs metsärahasto, jonka merkintäpalkkio on se 4% (kiinteistöveron määrä). -Oma käsitykseni on että merkintäpalkkio menee kokonaan hallinnointiyhtiön taskuun, ei se jää sijoitettaviin varoihin.
Sen sijaan kun rahastoon virtaa varoja ja näillä rahasto ostaa metsäkiinteistöjä, varainsiirtovero maksetaan osuudenomistajien sijoituksista. Hallintayhtiö =rahastoyhtiö ei näitä maksa sijoittajien puolesta. -Siinä sinällään ei ole eroa suoraan kiinteistönostoon, samat 4% menee varainsiirtoveroa.
Sen sijaan. Merkintäpalkkio itsessään on todella suolainen.
UB:n toimaria oli siteerattu 23THa:n kiinteistökaupan jälkeen.
Metsäkiinteistösalkun tuottoa parannetaan vieraalla pääomalla, jolloin vuosituotot saadaan 6-9%:iin. Kiinteistösijoittamista todella saadaan kannattavammaksi ottamalla sijoituslainaa…. – Velkavivun riski mielestäni jäi tuossa vähälle huomiolle.
Jos tulisi markkinahäiriötilanne, jossa rahastosijoittajien nettolunastukset voimakkaasti kääntyvät ylittämään nettomerkinnät, miten helposti käy kiinteistöomaisuuden rahaksi muutettavuuden?
Perinteisten sijoitusrahastojen sijoitukset ovat olleet korkopapereita ja/tai pörssiosakkeita. Näiden likviditeetti on yleensä hyvä ja helppo kiinteistöihin verrattuna. Niillä on aina käypä markkinahinta jolla myydä. (Reaaliaikaiset myynti/ostokurssi). Kaupankäyntikin on lähes ilmaista, vaikka hinta voi olla markinakriisin ollessa päällä huono.
Jos korkotaso nousisi nopeasti ja kovalla kulmakertoimella (ei toki näköpiirissä), toisaalla velkavipu alkaisi polttelemaan ja samanaikaisesti kiinteistökauppamarkkinoilla-ostoaktiviteetti heikkenisi voimakkaasti. Osuuksien lunastusten vuoksi pahimmillaan voisi syntyä kiinteistöjen pakkomyyntitilanne, jolloin vähintään arvonnousut saa unohtaa.
Sijoittaja itse voi olla vaikka kuinka konservatiivinen, mutta rahastoissa hänellä ei ole vaikutusvaltaa toisiin rahastosijoittajiin. Näiden panikointi on mielestäni riski nimen omaan kiinteistörahastoissa omaisuuden hiekomman likviditeetin vuoksi.
Metsä pörssilistattuna yhtiönä olisi kelpo sijoituskohde, mutta kotopörssistämme puuttuu puhtaat metsänomista harjoittavat yhtiöt. Paljon ennemmin rahastoja sijoittaisin UPM:n, SE:n, tai ruotsalaiskilpailijoiden osakkeisiin, kuten SCA, joka omistaa huimat 2,6miljoonaa Hehtaaria metsää.
Jos Tornator olisi pörssilistattu, olisi se mielenkiintoinen yhtiö!
Mikä olisi Tornatorin pörssiarvo? Metsiä 1,5 miljardin edestä ja vuositulos 100 miljoonaa ja osinkona jakavat muutaman kymmenen miljoonaa. Jos ostaisi osakkeita perustuen tuohon 1,5 miljardiin, niin ei kiinnosta, jos pörssiarvo olisi 0,5 mrd niin sitten ostaisin paljon varmasti. Miljardi olisi sopu hinta, jolloin 10% tuotto ja tuoton sijoittaminen firman kasvuun olisi varmaan jollekin varsin mieleen. On melko vakaata tuloa tähän markkinaan.
Storaenso omistaa noin 40% Tornatoria, mutta oletuksena on että Stora on lähitulevaisuudessa varsin edullinen, jota Tornator ei varmasti tavan ihmiselle ole.
Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.
toimesta.
Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.