Menneisyyden tuotot ei ole tae tulevasta.

Terv. sijoitusneuvoja

Ainakin itse yritän ajatella esim metsää ostaessani hyvin yksinkertaisesti. Yritän arvioida tuottoprosenttia sijoitetulle pääomalle (ostohinta) tulevaisuuden arvioitujen tuottojen avulla. Tulevaisuuden tuotothan ovat epävarmoja, mutta jollakin toleranssilla hahmotettavissa.

Yksinkertaisin tilannehan on tietysti, että käyttää tilan ostoon 100 rahaa (kehitysluokkaa 03 koko tila) ja päätehakkaa sen 10 vuoden kuluttua saaden 250 rahaa.  Tällöin sijoitetun pääoman (100) vuosituotto on 9,60%. Hakkuuaukolla on jokin positiivinen hinta, mutta pieni. Verotus on sitten asia erikseen.

Jos tuloja tulee useammassa otteessa mm harvennuksista laskenta tietysti mutkistuu tätä ns sisäistä korkoa laskettaessa, mutta esim excelistä löytyy tulevaisuuden tulovirran sisäisen koron laskentaan funktio. Toisaalta, jos saa kirjoitettua yhtälön, niin hakukoneilla löytyy ilmaisia ohjelmia, mitkä numeerisesti ratkaisevat tämän yhtälön. Ratkaisu on siis sijoituksen sisäinen korko eli tuotto.

Kun sen tilan ostaa 100000 eurolla: 20 ha ja kasvu nyt aluksi vakio 7 kuutiota hehtaarille vuodessa sekä alkupuusto 150 kuutiota/ha, niin tulevaisuudessa voisi kuvitella tulevan harvennustuloa (20 vuoden kuluttua 100 kuutiota/ha) ja päätehakkuutuloa (40 vuoden kuluttua 330 kuutiota/ha).  Suurin epävarmuus mielestäni sijoittuu puun tulevaisuuden hintoihin. Yleensä teen kaksi laskelmaa: 1) nimellishinta pysyy nykyisenä, varovainen ja 2) nimellishinta nousee keskimäärin 3%/vuosi, realistinen. Näistä sitten voi aikansa kuluksi arvioida mikä se sijoituksen (100 rahaa) vuosituotto (x) on:

100000 = 100*40/((1+x)^20) + 330*70/((1+x)^40)

Tuossa harvennuksen kuutiohinta 40 euroa ja päätehakkuun 70 euroa eli nykyiset hinnat.

Liian mutkikkaaksi asiaa ei kuitenkaan kannata vetää sillä muuten jää ne investoinnit tekemättä. Tosin tuossakin yllä on paljon yksinkertaistuksia. Lähinnä tuo laskeminen avittaa ymmärtämään, mikä vaikuttaa ja miten paljon. Tässä kuten eläkesäästämisessäkin aika on kova! Eli jos prosessia pystyy nopeuttamaan (eläkesäästämisessä pidentämään), niin tuotto paranee nopeasti.

Vielä sen verran, että jollekin voi tulla mieleen, että en minä jaksa 40 vuotta odotella! Ei tarvitsekaan! Tuon esimerkin tilan voi myydä 10 vuoden päästä pois (40 % hankintahintaolettama verotuksessa). Markkinahinta seuraa ”käyrää”. Tosin metsätilamarkkinat eivät ole täysin tehokkaat jo huomioiden tilojen erilaisuus.

Markka-ajalla ostamieni tilojen hinnat ovat pysyneet suunnilleen samoina. Rahayksikkö on vain muuttunut euroksi.

Terminologiaani voisi tosiaan täsmentää. Se tuli suoraan ”tajunnanvirtana” kirjoitettua!