Koealueille tehdään raivauksia  ja täydennysistutuksia mutta kannattavuusvertailuissa ne ei ole mukana. Mistähän se  johtuu ?

Realistinen laskentakorko metsälle on 2-5 %. Jos käytetään isompaa korko%:a, tuotto% voi olla korkea mutta euroissa tulo pieni. Pienempi korko% johtaisi siihen , että metsää ei kannattaisi hakata suunnilleen ennen 100 vuoden ikää.

<p>Ehkä menee aiheesta sivuun, mutta nykyisin, ja jo pitkään, instituutiot määrittävät ostotarjouksensa tuottoarvomenetelmällä ja hienbosäätvät vielä kauppa-arvomenetelmällä. Tuottoarvomenetelmässä ostoa harkitseva määrittää tuottovaatimuksensa, esim. 3%, ja laskee sitten kyseisen tilan (tai tilan osana koko salkkuaan) nettotuottojen nykyarvon. Ja siinä se sitten on se hinta jonka ostaja kykenee tarjoamaan. Tässä sitten jää hieman taka-alalle se minkälaista kassavirtaa 1juuri kyseinen tila lähivuosina tarjoaa. Mitä pienempi on tuottovaatimus niin sitä vähemmän lähivuosien kassavirralla on merkitystä. Jos tuottovaatimuksen asettaa nollaan, niin tilasta voi periaatteessa maksaa äärettömän kauppahinnan kun kaikki nettokassavirrat tästä ikuisuuteen summataan yhteen.</p><p> </p><p>Aivan sama logiikka on sitten kuviokohtaisessa laskennassa, se sitäpaitsi siinä tila(tai salkku)kohtaisessa tuottoarvolaskennassa tehdään kuvioittain. On totta että MH-suosituksissa, ja esim. summa-arviomenetelmän aputaulukoissa, käytetään alhaista tuottovaatimusta. Jos tuottovaatimusta nostettaiisin niin suositukset ja summa-arviolaskelmat erityisivät vielä enemmän nykyisestä, siis verrattuna markkinahintoihin (jotka siis perustuvat tuottoarvolaskentaan).</p><p> </p><p>Aika näyttää miten korkojen nousu alkaa näkymään. Viitteitä on siitä, että metsä on kuitenkin, taas kerran, tarjonnut kohtuullisen inflaatiosuoja. Ei hyvän, mutta kohtuullisen. Ja matalan riskin sijoituskohteet ovat edelleen aika harvassa.</p>

Siksi koska metsää ostetaan hajauttamaan sijoitussalkkua maksoi mitä maksoi. Ja koska kilpailu tiloista on koventunut rahastojen tultua markkinoille. Niihin on koko ajan tullut rahaa millä on pitänyt ostaa metsää. Matalat korot ovat myös nostaneet metsän hintaa. Ei siinä korkokannoilla tai laskentatavoilla ole mitään osuutta vaan ihan muut syyt. Kun pörsseissä meni lujaa niin sieltä tullutta rahaa sijoitettiin metsään hajauttamisen takia. Ja kun pörssissä menee huonosti niin sijoituksia siirretään metsään joka on koettu hyvänä arvonsäilyttäjänä. Metsätiloja on myynnissä hyvin rajallisesti. Halukkaita ostajia on ainakin tähän saakka ollut myytäviin tiloihin nähden paljon.

Markkinakorot olivat pitkään nollasta tai jopa negatiivisia. Inflaatio on kuitenkin sinäkin aikana ollut, rohkenenko sanoa  2 %. Pienestäkin tuotosta riippumatta metsä on katsottu hyväksi hajauttajaksi. Huononakaan aikana metsiä ei ole tullut rytinällä myyntiin, joka olisi laskenut hintoja. Ehkä omistajatkaan eivät ole mitään tyhjätaskuja tai jotakin perintömetsäpalaa ei ensimmäiseksi realisoida. On totuttu, että suhdanteet vaihtelevat ja puumarkkinat elävät omaa elämäänsä. Kyse on pitkäjänteisestä toiminnasta. Oma lukunsa on vielä metsärahastoihin tuleva raha, joka on sijoitettava ja ostettavaa on hyvin rajallisesti.

Tuohon kysymykseesi Visa en oikein osaa antaa hyvää vastausta eli vertaamista vastaaviin muihin tuottoihin ostosta tähän hetkeen. Ostin itselle ja metsäyhtymänä metsiä siirtymäkauden aikana nelinumeroisen pinta-alan  hehtaareja. Pinta-alaveron päättyessä killinkiäkään niissä ei enää ollut kiinni sijoitettua pääomaa. Jos vertaan niiden tämän hetken markkina-arvoa ostohetkeen, niin markat ovat n. 80 prosenttisesti muuttuneet euroiksi. Vaihtelua on tietysti tilakohtaisesti on runsaasti. Joidenkin  arvo euroina on jo korkeampi kuin markkoina ostettaessa. Lisäksi tuona aikana ostoista jäi merkittävä veroetu metsävähennyksen muodossa, joka on vielä vähentänyt myyntiveron verorasitusta 60%. Tuo aika oli tietysti metsäsijoittamiselle aivan poikkeuksellinen, eikä sitä voida millään tavalla verrata nykytilanteeseen.

Minusta on tervettä ymmärtää, mistä  hinta todellisuudessa muodostuu, eikä tukeutua kullakin hetkellä vallitseviin markkinahintoihin ja se kyllä tarkoittaa, että pitää ymmärtää mitä korko merkitsee tässä yhtälössä.

<p>Onko kaikki jaarittelijat MTI:jä ?  Mikään laskelma tai määritelmä ei kelpaa useimmalle ukolle. </p>