Metsätilojen kuumentunut markkina ja metsärahastojen tulevaisuus?

Tämä aihe sisältää 129 vastausta, 33 ääntä, ja päivitettiin viimeksi 6 vuotta, 11 kuukautta sitten tamperelainen toimesta.

Esillä 10 vastausta, 101 - 110 (kaikkiaan 129)

1 2 3 … 10 11 12 13

Metsätilojen kuumentunut markkina ja metsärahastojen tulevaisuus?

Lähetetty: 2.12.2017, 14:34
Merkitty: metsärahasto

Olen ”juurille paluun” myötä alkanut vasta tänä vuonna seurata ostomielessä metsätilakauppaa ja tuntuu ainakin Etelä-Karjalassa julkisessa välityksessä (Metsätilat.fi) olevista tiloista maksettavan vähintään 10-20 % yli summa-arvon käyvän arvon 5-30 ha tiloista. Tarjouksia kuulemma jättävät kovasti metsärahastot ja tuntuu kuplaa olevan näiden toiminnassa. Onkohan muillakin alueilla vastaavaa ilmiötä? Muista sijoituskohteista tuttu malli menee, että rahastot pumppaa ostoilla hintaa ylös, kun niihin sijoittajia tulee, mutta laskusuhdanteessa sitten osakkaiden lunastusten myötä niiden on pakko omaisuutta myydä. Olisiko nyt viisasta myydä liikenevät tilat ja ostaa sitten laskusuhdanteessa metsää takaisin järkevämpään hintaan?

Tekijä
Mardy

Teema Metsänomistus

Gla 10.12.2017, 06:12

Oksapuu: ”Täällä etelässä homma menee niin että otetaan tilan arvioitu puumäärä ja kerrotaan se 40€:rolla. Tuohon sitten lisätään ostokiiman voimakkuuden mukaan senverran että kaupat syntyy…”

Ollaan varmaan eri etelässä, kun tällä kulmalla kuutiohintaan vaikuttaa selvästi puuston ikä. Helposti ollaan 60 €/m3 hinnoissakin, kun palstan puustosta iso osa on nuorta.

Puuki 10.12.2017, 07:59

Jos metsätilakauppaa on aikomus tehdä laskemalla nettonykyarvoja, niin ensin määritetään koron alaraja laskemalla yhteen oman tuottovaatimuksen osuus + vieraan pääoman osuus + riskilisä.

Sillä korolla diskontataan ( ei ole muuten sama asia kuin korkoa korolle laskeminen) tulevat tulot ja menot nykyarvoa vastaaviksi. Esim. 2.khl:n puuston odotusarvo otetaan huomioon laskemalla tulevan puuston tod.näk. arvokasvu seuraavaan hakkuuseen mennessä. Heti hakattavan puuston arvo lasketaan tietenkin suoraan tuloksi (-verot). Kun nykyarvotuloista vähennetään n-menot, saadaan se summa, joka lasketulla korkokannalla kannattaisi maksaa ko. palstasta.

pihkatappi 10.12.2017, 08:22

Nuorissa hyvälaatuisissa metsissä, jotka on juuri ensiharvennettu, mutta eivät kuitenkaan sisällä vielä tukkia voi myyntihinta olla moninkertainen puuston tämänhetkiseen arvoon. Lähitulevaisuudessa kasvu on yli 200% tukkia ja pitkässä juoksussakin selkeästi yli 100%. 100 mottia kuitua on arvoltaan 1500 euroa ja euromäärinen kasvu tuolle on päätehakkuuseen asti varovaisesti arvioiden vaikkapa 400 euroa/vuosi. Kuvion myyntihinta voisi olla vaikka 4000 euroa ja sittenkin raha on erinomaisesti poikimassa, mutta kuitenkaan ei enää ryöstöstä voida puhua. Pienemmällä tuottovaatimuksella tarkalla korkolaskennalla voisi joku maksaa paljon enemmänkin ja niin varmaan usein tapahtuu. Huomioitava kuitenkin että ylimääräisiä kustannuksia tulee aina matkanvarrella.

Mysteeri 10.12.2017, 08:35

Metsökiinteistöhankinnan tuoton, sisäisen korkokannan (IRR) laskentaan vaikuttavat käytännössä kiinteistöllä oleva puumäärä ja etenkin tukkipuun tilavuus lähiaikoina uudistettavissa metsiköissä. Tämän jälkeen joudutaan nuorissa metsissä luottamaan omaan arviointikykyyn, etsimään parhaat kasvua mallintavat simulointityökalut ja arvioimaan esimerkiksi lämpösumman tulevaa kehitystä. Itä-Suomessa on ollut nähtävillä summa-arvolaskelman laatijoiden ammattitaidottomuutta esim. terveyslannoitusten osalta. Odotusarvo eivät ole huomioineet esimerkiksi metsänomistajan omana työnä tekemää boorilannoitusta ja rajusti elpyvää tukkipuun tuotoskykyä reheväpohjaisilla kaskimailla. Toisaalta arvio on aivan oikein mikäli tämä metsänomistajan ehkä kaikista kannattavin työ jätetään toteuttamatta.

Täysin keskeiseksi tekijäksi muodostuu tulevaisuuden tilatason tukkipuun tuotoksen ennustaminen. Siihen voi vaikuttaa reilusti omalla ammattitaidolla, mutta ihan kaikki ei ole omissa käsissä joten jonkinlainen varmuusmarginaali kannattaa pitää mukana. Jos markkina on liian kuuma, eikä huolellisella nettonykyarvolaskennalla mitään tartu lienee parasta olla pois. Toki aina voi ostella silmät kiinni ilman korkotekijöitä, mutta metsäsijoittaminen muuttuu silloin veikkaamiseksi. Toki onni on erittäin suuri tekijä lyhyissä aikasarjoissa ja se eliminoituu ajan myötä. Yleensähän hyvät ostokset muistetaan ja vähän heikommista ei puhuta.

Valitettavasti markkina on muuttunut ja vanhat hyvät ajat tuskin palaavat Suomen metsäkiinteistömarkkinoilla. Kiinnostavin tekijä lähiaikoina on korkotason normalisoituminen.

Tähän voidaan vielä sotkea mukaan pohdittavaksi tehokkaiden markkinoinen hypoteesi. Markkivat ovat vilkastuneet ja ammattimaiset toimijat Suomessa varmasti tietynlaista big dataa hyödyntävät ja pyrkivät löytämään markkinahintoja ennustavat parametrit. Olivat ne sitten lämpösumma-alue, nuorten metsien osuus ostokohteessa tai kivennäismaiden mukanaan tuoma kesäkorjuukelpoisuus.

tamperelainen 10.12.2017, 08:49

Metsän hintaa määritellessä verotusta ei laskelmissa ole mukana.Tuottoarvomenetelmässä todetaan,että veron merkitys on vähäinen !?Sadan vuoden kierrossa maksetaan paljon veroja

Eikö sellainen metsän hinnan määrittelymenetelmä olisi ihanteellinen,joka huomioisi myös pääomaveron,myös jo päätehakattavan metsän uudistamiskulut ja ne menoina.Eikö tällainen ohjelma ole nykyaikana helppo toteutettava?Se saattaisi myös laskea metsän hinnoittelua

Ostaja on kiinnostunut todellista tuloista ja menoista lähitulevaisuudessa,ei vain odotusarvoista,jotka palvelevat myyjää?

On tietysti helppo todeta ,että markkinat hinnoittelee,laskelmoijat eivät osta koskan mitään.

Kalle Kehveli 10.12.2017, 08:58

Korkotaso on ratkaiseva. Onkin ennustettu, että kahden vuoden sisään korot lähtee nousuun ja ainakin asuntokupla puhkeaa silloin, ehkäpä metsäkuplakin, jos markkinat toimivat oikein. Jo nyt sijoittajat myyvät pois asuntovarallisuuttaan. Nyt ei ole aika ostaa metsää ainakaan välittäjiltä. Tarjouksia voi tietenkin heitellä, missä on huomioitu korkojen nousu. Vihjeenä, laittakaa vaikka toriin ostoilmoituksia, jos haluatte metsää kohtuu hintaan, ei ikinä välittäjiltä.

Jovain 10.12.2017, 09:38

Onhan se huolestuttavaa, että metsien tuotto on ylivoimaisesti muualla kuin puun hinnassa. Päämarkkinaksi on muodostunut esim. logistiikka, puun jalostus metsässä ja siihen liittyvä puukauppa. Samoin metsätilakauppa bisneksenä. Kysymyshän on omaisuuksien kartuttamisesta ja tällä hetkellä myös elvyttämisestä, eli halvasta korkotasosta.

Tämä vain siksi, että markkinat ovat toisaalla kuin metsän omistuksessa, esim. metsärahastoissa, ovat houkuttelevia, hyviä bisneksen teolle, mutta ei enää metsänomistajalle.

Planter 10.12.2017, 09:51

”Onhan se huolestuttavaa, että metsien tuotto on ylivoimaisesti muualla kuin puun hinnassa”

Onko tilanne kuitenkin parantunut vuosien saatossa?

1917 tilanne (Metsälehti Makasiini 8/2017)

Markkinahalkojen hinnan jakautuminen eri osapuolille:

Metsänomistajat 10-20%

Hakkuu 5-10%

Metsä ja kaukokuljetus 30-50%

Välittäjät 30-45%

Planter 10.12.2017, 10:01

”Onkin ennustettu, että kahden vuoden sisään korot lähtee nousuun ja ainakin asuntokupla puhkeaa silloin, ehkäpä metsäkuplakin…”

Korot eivät voi koskaan enää lähteä merkittävästi nousuun. Julkinen sektori, valtio, kunnat ja yksityistaloudet ovat kaikkialla maailmassa niin velkaantuneita vuoden 2009 finanssikriisin jälkeen, että mikään eikä kukaan niistä selviäsi, jos korot nousivat vaikkapa 5%:iiin.

”Asiantuntijat” tekevät rahaa koronnostopeloilla. Katsotaan vaikkapa alla olevasta linkistä neuvoja lähes seitsemän vuoden takaa. Oliko hyviä neuvoja sitoa asuntolainat pitkiin 5v korkoihin?

https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000001706945.html

Jovain 10.12.2017, 11:45

Tuskin tilanne on korjautunut vuosien saatossa. Sopii hyvin palvelusyhteiskuntaan metsissä. Kustannukset nousevat ja palvelut lisääntyvät, niin myös puun reaalihinta, se vaan laskee. Mistäpä sitä muualta mitataan kuin metsätalouden tuotoista?