› Keskustelut › Metsänomistus › Kysymys metsäsijoittajille

Esillä 10 vastausta, 71 - 80 (kaikkiaan 84)
1 2 3 … 7 8 9

  • Kysymys metsäsijoittajille

    Lähetetty: 28.7.2017, 21:26

    Sijoittamisen perussääntö on, että sijoituskohteeseen ei saa rakastua. Joskus tulee sijoituksen kanssa vastaan tilanne, jossa järkevin vaihtoehto on luopua sijoituksesta. Arvopaperin myyminen vaatii pari hiiren klikkausta, eikä se vaadi isompien tunnekuohujen läpikäyntiä. Sijoitusasuntokin on helppo pistää kiertoon, jos vuokralainen on ”kasvoton” vuokranmaksaja. Mutta miten käy metsän suhteen, minkä eteen on vuodattanut hikeä esimerkiksi taimikon perustamisen tai raivaamisen myötä. Entä jos metsätila onkin sukutila?

    Kysymys niille, jotka pitävät metsäomistustaan yhtenä sijoituskohteena, oletteko rakastuneet sijoitukseenne? Pystyttekö tekemään päätökset järjellä vai vaikuttaako niihin tunteet?

    Tekijä
    Näätä
    Teema Metsänomistus Metsänomistus
  • Rane2 4.8.2017, 21:19

    ”Tarkoitus ei ole kehua..”

    Nämä hyvät kaupat näytetään tekevän tiloista joilla joku tyhmempi on tehnyt juuri päinvastoin kuin palstan metsäsijoittajat.Eli uudistamiset,heinäämiset,taimikonhoidot ja ensiharvennukset on hoidettu niin että puuta löytyy.Metsäsijoittajien ”omilta jäljiltä” niitä hyviä kauppoja kukaan ei tunnusta tehneensä.Vai onko joku tehnyt tiliä jatkuvan kasvatuksen asentoon hakatuilta tiloilta?Tai tiloilta joilla kaikki uudistamistoimet on tekemättä?

    Näätä 4.8.2017, 21:42

    Harva tulee edes seuranneeksi kuinka kannattava investointi se metsä olikaan. Tai ainakin huijataan itseä siinä, että ei oteta korkoa huomioon. Jos on maksettu X euroa ja 20 vuoden päästä on hakattu X euroa, todetaan sijoitus automaattisesti kannattavaksi. Usein sanotaan, että metsäsijoitusta ei saa tappiolliseksi, joten metsää kannattaa aina ostaa. Jos laitetaan muutama sukupolvea aikaa sekä pieni korko niin näin asia toki on.

    Metsäsijoittamisessa osaltaan hassua on se, että olemme edeltävän/edeltävien metsänomistajan tekemien päätöksien vankeja. Jos edeltävä omistaja on päättänyt päätyä jatkuvaan kasvatukseen, ei siitä ihan heti päästä takaisin jaksolliseen kasvatukseen. Jos edeltäjä on istuttanut kuusta männylle sopivalle maaperälle, ei metsää voida muuttaa männylle ilman kustannuksia. Näin ollen jokaista tilaa on tarkasteltava tapauskohtaisesti sijoituspäätöstä tehdessä. Siksi on ensiarvoisen tärkeää, että on näkemystä siitä miten tulot ja menot käyttäytyvät erilaisissa metsärakenteissa ja sen jälkeen loppu on taulukkolaskentaa.

    pihkatappi 4.8.2017, 22:14

    Oksapuu huomannut että vuosituhannen vaihteessa ostettu tila on kolminkertaistanut arvonsa ilman mitään toimia. Tuohan antaa 6% tuoton, eli ihan hyvä metsäsijoitukselle. Näistä pohjoisen tiloista omiakin kokemuksia, veikkaan että nyt kun jatkaa holdaamista %-tuotto pienenee vuosi vuodelta. Olihan se outoa kun hehtaarihinta oli alle 500 euro/ha ja joka hehtaarilla oli vähintään vakiintunut taimikko, puhumattakaan siitä että puuston arvo ylitti kauppahinnan.

    Makarov 4.8.2017, 22:26

    Näinhän se tahtoo olla että niistä matalan koron metsistä parhaan tuoton ainakin tähän asti on saanut ostettaessa. Omissa kaupoissa enempi laskeskelen päässä. Tulevat hakkuut ja menotkin pystyy arvioimaan ihan puustoja katselemalla.

     

     

    oksapuu 4.8.2017, 22:51

    Juu…

    Nyt pystyy ylitilan hakkuulla (harvennuksia) kuittaamaan kauppahinnan… Pohjat ja harvennettu metsä jää tulopuolelle 🙂 …

    Näitä vanhan metsälain mukaan hoidettuja tiloja kannatti kyllä ostaa…

    Makarov 5.8.2017, 00:27

    Minä kyllä huolehdin uudistuksista ja muista metsänhoitotöistä viimeisen päälle. Omistusaikahan oli se ikuisuus joten arvon-nousullakin on merkitys.

    Pörssistäkin löytyy alihinnoteltuja yhtiöitä joita jotkut osaavat ostaa kun on vaikka jostakin toimialasta tietämystä. Samaa kaavaa voi käyttää metsinkin ostossa. Itse en mielelläni sijoita sellaiseen isoja summia mistä en tiedä tarpeeksi. Ehkä liikaa suositaan hajauttamista kun voisi saada paremman tuoton siitä mistä on tietoa.

    Gla 5.8.2017, 09:06

    Näätä: ”Metsäsijoittamisessa osaltaan hassua on se, että olemme edeltävän/edeltävien metsänomistajan tekemien päätöksien vankeja. ”

    Missä emme olisi? Osakkeita ostettaessa emme käytännössä pääse vaikuttamaan yhtiön toimintaan edes ostohetkestä eteenpäin. Mutta metsässähän palstan arvo määräytyy sen hetken tilanteen mukaan eli mikä on ennuste puun arvokasvusta. Mikä muu olisi mahdollinen peruste hinnoittelulle? En siis oikein ymmärrä, mikä tuossa on hassua. Tietysti voi alkaa urakoitsijaksi, voittaa kilpailusta urakan ja koittaa tehdä siinä tulosta. Tällöin ei kuitenkaan puhuta sijoittamisesta, vaan yritystoiminnasta.

    Reima Ranta 5.8.2017, 11:19

    Lapissa vanha metsälaki oli ongelmallinen ostotilanteessa. Vanha laki alensi siellä metsän hintaa ja tuotti huomattavia tappioita metsänomistajille. Siellä jossa ihmisten elinolot olivat muutenkin haasteellisia.

    Lisäksi siellä valitsi poikkeuksellinen metsäviranomaisten mielivalta. Jo iän tarkka määrittäminen noissa oloissa edes kymmenen vuoden tarkkuudella on erittäin haasteellista. Kun virheellisestä iän määrityksestä jäätiin kiinni, niin perusteluna oli suunnitelmien teon vaikeus talvioloissa, kun puu on jäässä eikä kairaaminen onnistu. Kun näin oli, se olisi tullut ottaa tietysti huomioon viranomaistulkinnassa.

    Metsä saattoi olla kymmeniä vuosia vanhempaa, mitä metsäkeskuksen suunnitelmissa oli, josta viranomaiset hakkuuoikeutta tulkitsivat.  Tästä olisi itsellänikin hauskoja tarinoita kerrottavana. Kilttinä olisi kusetettu mennen tullen.

    Usein siellä metsät olivat siellä ns. kakkosnelosia, joka vaikeutti tulkintaa entisestään. Millä saada niissä oloissa hakkuukoneen kuljettaja ymmärtämään, että kohde tulisi ehdottomasti yläharventaa.

    Puuta saattoi ostettavassa metsässä olla merkittävästi yli sen mitä pyyntihinta olisi edellyttänyt, mutta ongelmana oli saatko hakata.

    Jos puuston suhteellinen arvokasvu oli prosentin ja metsää olisi pitänyt edelleen kasvattaa lain, tai oikeammin ministeriön uuden perustuslain vastaisen päätöksen mukaan parikymmentä vuotta, oltiin ongelman edessä – otanko riskin. (Tällaiset oikeuksien rajoittamiset olisi uuden perustuslain mukaan tullut säätä lain tasolla, eikä ministeriön päätöksinä) Jos ostajalle rahan hinta oli kuitenkin 5 %, kauppa saattoi jäädä tekemättä. Neljä prosentin korkoero 20 vuotta on huomattava taloudellinen tekijä.

    Näätä 5.8.2017, 14:10

    Gla: ”Mutta metsässähän palstan arvo määräytyy sen hetken tilanteen mukaan eli mikä on ennuste puun arvokasvusta. Mikä muu olisi mahdollinen peruste hinnoittelulle?

    Jos olet kirjoittelujani palstalle lukenut, olet varmaan huomannut, että minusta ainoa oikea tapa on menojen ja tulojen nykyarvolaskenta. Puuston arvokasvu on vain yksi osatekijä. Jos tulojen ja menojen arviointi tuntuu mahdottomalta 70 vuoden päähän, laskentaa voi oikaista siten, että ottaa laskennassa mukaan tulot ja menot 15-20 vuoden aikajaksolle ja diskonttaa sen jälkeisen metsän jälleenmyyntiarvon nykyhetkeen. Tätä tapaa tulee käytettyä itse usein siinä tilanteessa kun selvitän, että onko edes kiinnostusta lähteä tutustumaan tarkemmin myytävänä olevaan kohteeseen.

    Toki asuntosijoittajakin on riippuvainen kohteensa nykykunnosta, mutta hän voi valita itse tulevan vuokratason, vuokralaisen, vuokrasopimuksen ehdot yms. Hänen ei tarvitse pohtia sitä minkälaisia vuokrasopimuksia edellinen vuokranantaja on tehnyt. Annoin muutaman esimerkin miksi metsäsijoittaja on enemmän kiinni aiemmin tehdyistä ratkaisuista. Esimerkkejä on paljon lisää.

    Gla 5.8.2017, 14:51

    Tietysti tulojen ja menojen diskontattu ero, mutta sen voi tässä yhteydessä tiivistää arvokasvuksi, jos tällainen oikaisu sallitaan. Ei metsä ilmaiseksi kasva ainakaan minulla.

    Kartellit poislukien, vuokrataso määräytyy markkinoilla kuten puunkin hinta. Minä en kartellissa ole, joten vuokraan asuntoa markkinaehtoisesti. Ostajan ei edellisiä vuokrasopimuksia tarvitse pohtia, kuten ei edellisiä harvennuksiakaan tai muita kasvatusketjuun liittyviä asioita. Ainoa seikka on nykytila eli ennuste tulevaisuudesta, koska sen ja koron perusteella määräytyy ostohinnan kehitys tulevaisuudessa. Asunnossa kunto eli paljonko asunnosta voi vuokraa olettaa saavansa tai paljonko rahaa kuluu remonttiin ja mikä on vuokrataso sen jälkeen. Metsässä taas on omat remonttinsa eli raivaukset, ojitukset, tiestö jne.

    Minusta ainoa merkittävä periaatteellinen ero metsässä on muihin kohteisiin verrattuna pitkä aika eli koron vaikutus.

Esillä 10 vastausta, 71 - 80 (kaikkiaan 84)
1 2 3 … 7 8 9