Nuoret ja nopeakasvuiset metsärahastot ovat tuottaneet mukavasti. Kolmen rahaston tuottoerot ovat kuitenkin hämmentävän suuret. S-Pankki Metsän tuottohistoria perustamisvuoden 2016 lopusta on liki 84 prosenttia, vaikka rahasto ei ole maksanut tuotto-osuuksia ainakaan kolmeen vuoteen. Aiemmin aloittaneet UB Metsä ja OP-Metsänomistaja maksavat tuottoa vuosittain.

Kaikki kolme rahastoa myyvät puuta samoille markkinatoimijoille, metsien sijainnit ovat melko lailla samat ja puun markkinahinnat ovat kaikille samat. Pienet erot häviävät, kun mittakaava on kymmeniä tuhansia hehtaareita.

Arvostuserot selittyvät arvonlaskennan eroilla. UB:n ja OP:n rahastojen arvot lasketaan konservatiivisesti. Ensin mainitulla arvostus perustuu diskontattuihin kassavirtoihin perustuvaan tuottoarvoon. OP arvostaa metsänsä summa-arvomenetelmällä, jossa huomioidaan puuvaranto ja taimikot. S-Pankin rahasto taas arvostaa metsänsä vallitsevaan markkinahintaan.

”Rahaston arvostuksessa hyödynnetään Maanmittauslaitoksen toteutuneita kauppahintatilastoja maakuntakohtaisesti salkun omistusten mukaisesti sekä rahaston metsien tuottoarvoa”, S-Pankki Metsän rahastonhoitaja Timo Hakulinen kertoo.

Tämä on johtanut huikeaan eroon metsäomaisuuden arvostuksessa. Ero näkyy rahastojen metsien hehtaarihinnoissa, jonka saa jakamalla rahastojen arvo niiden omistaman metsän määrällä.

S-Pankin hehtaarihinnaksi tulee posketon 6 853 euroa per hehtaari, mikä ylittää Etelä-Suomen mediaanihinnan, vaikka rahaston metsistä ylivoimainen enemmistö sijaitsee muualla maassa. Suurin alueellinen omistus on Kainuussa, jossa rahaston metsistä on 29 prosenttia. Kainuussa metsähehtaarin mediaanihinta on noin 2 500 euroa.

Miten rahaston omistaman metsän hehtaarihinta voi olla noin korkea?

”Metsän mediaanihinnat eivät kerro koko totuutta, jos toteutuneiden kauppojen metsävaratiedot eivät ole tiedossa. Toinen, mikä selittää rahaston tilojen laskennallista keskihintaa, on Viron hintataso”, Hakulinen kertoo. Rahaston metsäomaisuudesta kahdeksan prosenttia on Virossa.

S-Pankki Metsän hallinnointipalkkio perustuu rahaston nettovarallisuuden arvoon, joten arvokas metsä antaa miljoonaluokkaa paremman palkkiotuoton.

Nyt metsän hinta on kääntynyt hienoiseen laskuun. Näettekö arvostustavassa riskejä?

”Arvostusmalli on markkinaehtoinen hyvin pitkälti, ja se heijastaa markkinaa kumpaankin suuntaan. Näin sen julkisesti auki olevissa tuotteissa pitäisikin olla”, Hakulinen sanoo.

Rahaston arvon lasku ja mahdolliset lunastukset eivät pelota.

”Rahastossa negatiivinen kauppahinta-arvostus kohdistuu vain osaan taseen eristä, ja vaikutus ei siksi ole suoraviivainen. Kiinteistöjen arvostusta pystytään kompensoimaan tiettyyn rajaan asti muilla tavoin rahaston sisällä, esimerkiksi kassavirralla ja korkotuloilla.”

Jos metsää ajatellaan investointina yhtään kvartaalia pidemmälle, niin tuote on loistava, Hakulinen korostaa.

”Suomessa on noin 600 000 metsän omistajaa. Käytännössä he kaikki katsovat metsää pidemmällä aikajänteellä.”

Miksi rahasto ei ole maksanut tuotto-osuuksia vuosiin?

”Rahasto on kasvanut merkittävästi lyhyen ajan sisällä, ja hakkuutuotot eivät ole pysyneet kasvun mukana. Tilanne muuttunee, kun hakkuumäärät alkavat olla kiinteistökannan kanssa samalla tasolla.”

Lue lisää: Korot nousivat, tilakauppa hyytyi – Loppuvatko metsärahastoilta rahat?

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.