”Selvästi vähemmän kuin viime vuonna. Tämän vuoden aikana ollaan oltu katsomossa ja seurattu kehitystä”, sanoo OP-Metsänomistaja-rahaston salkunhoitaja Tapio Tilli, kun kysytään rahaston metsätilojen ostoista kuluvana vuonna.

Vuonna 2022 rahasto hankki parisataa uutta metsätilaa, mutta vuoden 2023 aikana tahti on selvästi hidastunut. Tillin mukaan maaliskuuhun saakka rahasto teki kuluvanakin vuonna hankintoja, mutta kesää kohti on ollut hiljaisempaa.

OP:n metsärahasto omistaa tällä hetkellä Suomessa suoraan noin 130 000 hehtaaria metsää. Lisäksi se omistaa osuuden Tornatorista, joka on valtion jälkeen Suomen suurin metsänomistaja.

”Määrä on suunnilleen neljäsosa edellisvuoden tasosta, kymmeniä kauppoja”, sanoo Tilli.

Taustalla on metsätilamarkkinan epävarmuus. Vaikka yleinen korkotaso on noussut, metsätilojen hinnat eivät ole laskeneet.

”Korkotasoon nähden hinnat ovat olleet kovin korkeita. Sitä olemme hämmästelleet ja olleet siksi varovaisia.”

Tilojen korkeaa hintaa selittää Tillin mukaan osaltaan puun hinnan ja erityisesti kuitupuun hintojen voimakas nousu.

”Osalla tilojen ostajista voi edelleen olla odotuksia hintojen nousun jatkumisesta”, Tilli arvioi.

Mitään täyskäännöstä ainakaan OP:n rahastossa ei ole tehty.

”Seuraamme markkinaa ja koko ajan olemme jättäneet tarjouksia. Tuntuu, että kohteet on hinnoiteltu meidän näkökulmastamme korkeahkoiksi ja olemme saaneet aika vähän tiloja ostettua.”

Osa ostajista on tämän vuoden aikana ollut edelleen valmiita maksamaan enemmän.

Loppuvuotta on Tillin mukaan hyvin vaikea arvioida.

”Siihen varmasti vaikuttaa metsäteollisuuden tilanne ja miten se heijastuu puunmarkkinaan ja hintoihin. Sitä kautta tulee varmasti vaikutuksia myös metsätilamarkkinaan.”

Korkea puun hinta pitää hintatasoa yllä

Myös S-Pankki Metsän rahastonhoitaja Timo Hakulinen on huomannut muutoksen.

”Onhan se tilanne ollut huomattavasti rauhallisempi”, Hakulinen sanoo. Hänen mukaansa paljon seurattu asuntomarkkina heijastuu muuhunkin kiinteistösektoriin. Lisäksi metsätiloja velkarahalla hankkineet ovat haihtuneet tai vetäneet käsijarrusta.

Toisaalta kyse on enemmän sijoittajien käyttäytymisestä.

”Me toimimme sijoittajien merkintöjen ja lunastusten mukaan. Kauppaa tehdään sillä volyymilla, millä sijoittajat tarjoavat meille mahdollisuuden”, Hakulinen sanoo.

Sijoittajien luottamus rahastoon on Hakuliseen mukaan tuonut edelleen rahavirtaa, mutta se ei ole ollut yhtä runsas kuin aiemmin.

Hakulinen myöntää, että rahaston metsätiloista tekemät tarjoukset ovat olleet aiempaa tiukempia. Siinä on kysymys tuottojen ja kulujen pitämisestä tasapainossa.

”Korkotaso vaikuttaa siihen, miten lasketaan riittävä tuotto. Sillä on vaikutuksia kaikkiin toimenpiteisiin, joita metsässä tai metsätilaa ostet­taessa tehdään. Nyt olemme panostaneet enemmän metsänhoitotöihin.”

Vaikka tilojen hinnat ovat tasaantuneet, Venäjän tuonnin loppuminen on pitänyt puun hintaa korkeana, ja siksi tilanne on Hakulisen mielestä eriskummallinen.

”Normaalissa tilanteessa puun hinnan pitäisi tulla alas. Puun hinta kompensoi korkotasoa, ja siksi metsätilojen hintataso pitää”, Hakulinen sanoo.

S-Pankin metsärahasto myös myy jatkuvasti tiloja, mutta mitään normaalista poikkeavaa ei ole näköpiirissä.

”Lunastustoimeksiantoja pitäisi tulla kymmenien miljoonien edestä neljännesvuodessa, jotta pitäisi isommassa mittakaavassa miettiä kassavirtaa.”

S-Pankin metsärahasto omistaa Suomessa noin 30 000 hehtaaria.

Kilpailua aiempaa vähemmän

Muunkinlaisia näkökulmia kuitenkin vielä on.

”Meillä on ollut hyvä vuosi. Korkotason nousu on vaikuttanut siten, että kiinteistöjen hinnat eivät ole nousseet yhtä nopeasti kuin ennen”, sanoo United Bankersin Kari Kangas.

Kankaan mukaan metsätilojen hinnat nousevat edelleen, mutta eivät samaa tahtia inflaation kanssa. Metsätiloissa on edelleen ylikysyntää, toisin kuin asunnoissa.

Kangas arvioi, että United Bankers on alkuvuonna ostanut jopa enemmän metsätiloja kuin aikaisemmin.

”Kilpailua on ehkä ollut vähemmän”, Kangas sanoo.

”Sillä tavallahan korkotaso ei ole meihin vaikuttanut, että ostamme omalla pääomalla emmekä käytä lainarahaa.”

Kankaan mukaan korkea puun hinta pitää Suomessa metsätilojen hyvää kysyntää yllä, mutta ei näy tilojen hinnassa yhtä nopeasti kuin esimerkiksi Baltian maissa.

”Kaiken kaikkiaan urani aikana Suomen metsätilamarkkina on tehostunut. Siellä on paljon valistuneita ostajia ja myyjiä, mikä on molempien kannalta hyvä asia.”

United Bankers omistaa Suomessa metsää reilut 130 000 hehtaaria. Vuonna 2022 rahasto osti Suomessa 470 metsätilaa.

Suomessa toimii myös muita suoraan metsään sijoittavia rahastoja, mutta tässä käsitellyt ovat pinta-alaltaan suurimpien joukossa ja ne ovat olleet hyvin aktiivisia ostajia viime vuosina.

Metsätilojen hintojen lasku poikkeuksellista

Maanmittauslaitos kertoi kesäkuussa tilastotiedotteessa, että kuluvan vuoden viitenä ensimmäisenä kuukautena oli tehty 100 metsätilakauppaa vähemmän kuin vuoden 2022 vastaavana aikana. Tilojen hinnat olivat kuitenkin edelleen nousseet.

Metsähehtaari maksoi alkuvuonna keskimäärin noin 3 760 euroa, mikä on seitsemän prosenttia enemmän kuin vastaavana ajanjaksona viime vuonna, tiedotteessa kerrottiin.

”Kiinteistökaupassa muutokset tapahtuvat viipeellä. Jos katsotaan nyt esimerkiksi sellun hintaa ja vaikka sitä, mitä tapahtui Sunilalle – ne vaikuttavat jollain viipeellä puun hintaan ja siten myös metsätilakaupan hiljentymiseen. Hinnat tulevat alas aivan kuten kaikissa muissakin kiinteistöissä”, uskoo johtava asiantuntija Esa Ärölä Maanmittauslaitokselta.

2000-luvulla metsätilojen hinnat ovat laskeneet hiukan vain kahtena vuonna, 2015 ja 2009. Molemmilla kerroilla hintataso palautui kuitenkin melko nopeasti.

Ärölän keräämän tilaston mukaan vuosi 2022 oli ensimmäinen, jolloin rahastot ostivat enemmän metsähehtaareja kuin yksityiset. Nähtäväksi jää mihin tilanne kuluvana vuonna kääntyy.

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.