Tavallisin kiinteistötoimitus on lohkominen. Siinä tilasta erotetaan tietty alue omaksi kiinteistöksi tai yhdistettäväksi toiseen kiinteistöön.

Lohkomisia on tehty noin 13 000 kappaleen vuositahtia. Lohkominen tulee automaattisesti vireille lainhuudon eli omistuksen rekisteröinnin myötä.

Lohkomiskokoukseen voidaan kutsua lohkotilan omistajan lisäksi naapuritilojen omistajat, samoin perustettavien kulkuoikeuksien rasitetilojen omistajat. Selvissä tapauksissa lohkominen voidaan tehdä kirjallisena menettelynä ilman kokousta.

Osuudet yhteisalueisiin jaetaan yleensä pinta-alojen suhteessa. On kauppakirjassa voitu sopia niinkin, että lohkotila ei saa osuuksia yhteisiin.

Hankala halkominen

Halkominen on lohkomista vaativampi ja kalliimpi toimitus. Halkomisessa ei eroteta maanomistajien sopimaa aluetta, vaan lainhuudon murtoluvun mukaisen määräosan arvoinen alue.

Halkominen on usein perinnönjaon seurausta. Kiinteistön osaomistajalla on oikeus saada osuutensa jaolla erotetuksi, jos se on tarkoituksenmukaista.

Halkomisten määrä on vähentynyt, niitä tehdään vuosittain noin 150 kappaletta. Samalla niiden luonne on vaikeutunut. Usein taustalla on epäsopua tilan jaosta ja jakaminen siirretään viranomaiselle. Toimitusinsinöörin epäkiitollinen tehtävä on arvottaa erilaiset hintatekijät, kuten metsät ja rantatontit.

Tilojen yhteistä aluetta ei voi jakaa halkomalla, vaan se tehdään jakosopimuksella. Yhteisen alueen jako on harvinainen kiinteistötoimitus.

Lunastus ja lohduttomat tunteet

Lunastuksia on kahta lajia. Isot, yleiseen tarpeeseen perustuvat lunastushankkeet tehdään lunastuslain nojalla, kun taas yksittäisten maanomistajien pienet lunastukset kiinteistönmuodostamislain perusteella.

Lunastustoimituksessa palautetaan maanomistajan varallisuusasema. Sitä ei kuitenkaan paranneta, vaikka lunastetun alueen uusi käyttömuoto nostaisi maan arvoa.

Metsämaalla lunastuskorvaus muodostuu yleensä taimikon, puuston odotusarvon ja maapohjan yhteisarvosta. Puuston korvaaminen on mahdollista, mutta usein ja maanomistajien suostumuksella puusto myydään yhteismyyntinä. Maapohjakorvaukset voivat taajamien lähellä olla huomattavia.

Lunastuksessa ei arvoteta tunneseikkoja, joita suvun perintömaihin liittyy. Korvauksiin liittyy usein epäoikeudenmukaisuuden tunnetta, sillä ne ovat arvioita asioista, joista ei ole absoluuttista totuutta.

Lunastuksesta ja täyskorvauksesta on kyse silloinkin, kun lunastetaan vain käyttöoikeus ja maapohjan omistus pysyy entisellään. Näistä yleisimpiä ovat voimajohtoalueet ja yksityistiet, kuten metsätiet. Jos käyttötarve joskus päättyy, niin hallinta palautuu maanomistajalle.

Joskus yrityksillä on taipumusta venyttää yleisen tarpeen käsitettä. Etenkin tuulivoiman siirtolinjojen lunastusten peruste ja oikeudenmukaisuus on kyseenalaistettu. Lunastuslain uudistaminen on vireillä.

Mahdollisuus myös yksityiselle

Myös yksityinen maanomistaja voi hakea lunastusta. Mökkitontin edessä olevan vesijättömaan voi lunastaa osakaskunnalta, tontin rajalla olevan yhteisen alueen, kuten hylätyn soramontun, voi lunastaa muilta omistajilta.

Ensisijainen lunastusoikeus on sillä kiinteistöllä, johon lunastettava alue parhaiten soveltuu.

Yhteisalueen maailmalle levinneitä omistajia ei tarvitse tavoittaa. Se riittää, että viranomaiset ilmoittavat asiasta paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä.

Tilusvaihto ja yhdistäminen

Myös tilusvaihto on kiinteistötoimitus, joskin harvinainen. Pieniä tilusvaihtotarpeita olisi siellä täällä, mutta usein kustannukset ovat hyötyä suuremmat.

Tilojen yhdistäminen ei määritelmällisesti ole kiinteistötoimitus, vaan hallinnollinen päätös. Edellytyksenä on, että tilat ovat saman kunnan alueella ja niiden omistukset ovat yhteneviä.

Metsänomistaja voi yhdistää tilansa samalle kiinteistönumerolle. Samoin puolisot voivat yhdistää yhdessä omistamansa tilat.

Yhdistäminen ei ole mahdollista, jos puolisoista toinen omistaa toisen tilan yksin ja toisen yhdessä puolison kanssa. Myöskään velkakiinnitykset eivät saa olla erilaisia.

Juttua varten on haastateltu tuotantopäällikkö Ilkka Laaksoa Maanmittauslaitoksesta.

• Hallitseko kiinteistöt -sarjassa aikaisemmin julkaistut jutut: Kiinteistörekisteri – kaiken A ja O ja Rajat melkein aina kohdallaan

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.