Metsätalouden kannattavuuslaskenta lähtee yleensä siitä, että metsä on ollut aina omistuksessa. Tuottoa lasketaan olemassa olevalle tilalle ja puustolle, joiden arvottaminen on enemmän tai vähemmän teoreettista.

Sen sijaan ostotilalla sijoitettu pääoma on tasan tarkalleen ostohinta. Eikä ole ollenkaan sama, sijoittaako rahansa metsään lähes viiden vai reilun kahden prosentin tuotolla.

Metsälehti laski maakunnittaiset sijoitustuottoprosentit hehtaarihintojen ja liiketulosten perusteella. Hehtaarihinnat ovat metsätilojen hintaseurantaa ylläpitävän Hannu Liljeroosin laskemia kolmen vuoden keskihintoja. Liiketulokset ovat Luonnonvarakeskuksen seurannasta ja ne koskevat vuotta 2019.

Sijoitustuottoprosentti on saatu laskemalla, montako prosenttia liiketulos on hehtaarihinnasta. Luku kertoo, kuinka monta prosenttia metsien ostoon sijoitettu raha tuottaa.

Huomattavia eroja

Sijoitustuottoprosenttien vaihteluväli on 2,5:stä 5 prosenttiin ja koko maan keskiarvo on neljä prosenttia.

Tuotto jää selvästi jälkeen pörssiosakkeiden pitkän aikavälin tuotosta. Myös asuntosijoitusten tuottoa voi pitää hivenen korkeampana. Vertaaminen on hankalaa, sillä vuokratuotot riippuvat sijainnista. Lisäksi asunnoista tulee ajoittain isoja remonttikuluja ja tuotantopääoma ylipäätään ”kuluu”.

Tuottoprosentit asettuvat kartalle loogisesti. Niissä on kuitenkin huomattavia eroja.

Sijoitustuotoltaan yli neljän prosentin vyöhyke menee yli maan luoteesta kaakkoon. Korkeimman tuoton maakuntia ovat Etelä-Karjala, Kymenlaakso, Päijät-Häme, Keski-Suomi, Keski-Pohjanmaa, Etelä-Savo ja Pohjois-Savo. Vaikka joukossa on korkean hehtaarihinnan maakuntia, niin joka tapauksessa metsämaa on niissä suhteellisesti halpaa.

Vyöhykkeen molemmin puolin ovat sijoitustuotoltaan kolme prosenttia ja päälle -maakunnat.

Matalimmat tuottoprosentit ovat ruuhka-Suomen maakunnissa Uudellamaalla ja Varsinais-Suomessa. Niissä metsämaa on kallista paitsi suhteellisesti myös absoluuttisesti.

Suuria rajamaakuntien välisiä tuottoeroja on itäisellä Uudenmaalla verrattuna naapureihinsa Kymenlaaksoon ja Päijät-Hämeeseen. Myös Pohjois-Savo peittoaa selvästi naapurinsa Pohjois-Pohjanmaan, Kainuun ja Pohjois-Karjalan, eli siellä metsämaa on suhteellisesti halvempaa.

Toisin päin katsottuna Pohjois-Karjalan tuottoprosentti on selvästi matalampi kuin naapuriensa Etelä-Karjalan, Etelä-Savon ja Pohjois-Savon. Jostain syystä Pohjois-Karjalassa metsähehtaarista maksetaan tuottoon nähden enemmän. Syy voi olla, että mielikuvissa metsähehtaarin tulee olla samanhintainen kuin naapurissa Pohjois-Savossa, vaikka Pohjois-Karjalassa metsän euromääräinen tuotto on pienempi.

Tietyin varauksin

Tässä esitettyihin sijoitustuottoprosentteihin pitää suhtautua tietyin varauksin.

Sekä hehtaarihinnat että -tuotot ovat keskilukuja. Ne toteutuvat, jos ostaa keskihinnalla ja saa metsänsä tuottamaan keskimääräisesti. Tuottoprosentti voi tapauskohtaisesti vaihdella paljonkin.

Tilakauppa painottuu keskimääräistä vähäpuustoisempiin ja sen vuoksi edullisempiin tiloihin, kun taas puukaupat painottuvat puustoisiin tiloihin. Teoreettinen laskelma voi siis antaa käytäntöä korkeampia tuottoprosentteja, mutta ero tuskin muuttaa maakuntien välistä suhdetta.

Etelä-Karjalassa korkein tuotto

Korkein sijoitustuottoprosentti eli tasan viisi on Etelä-Karjalassa. Naapurimaakunta Kymenlaakso on kakkosena.

Metsänhoitoyhdistys Etelä-Karjalan johtaja Markku Vaario uskoo, että maakunnan kärkisija perustuu hakkuumahdollisuuksien täysimääräiseen hyödyntämiseen.

”Puulla on tehtaiden vieressä hyvä kysyntä ja puunhinnat valtakunnan kärkeä. Sitä ei aina huomioida riittävästi tilakaupoissa.”

Toisaalta maakunnassa ei tunnu ruuhka-Suomen kova kilpailu tiloista, joka nostaa hintoja muualla Etelä-Suomessa.

”Pitkässä juoksussa metsätilojen arvo on noussut”, Kaakkois-Suomen Metsätilat Oy:n Erkki Jääskeläinen kertoo. Hän välittää metsätiloja Etelä-Karjalassa.

Jääskeläisen tuntuman mukaan instituutiosijoittajat ovat Etelä-Karjalassa antaneet jo periksi ja kääntäneet huomionsa pohjoisemmas. Siellä hehtaarihinnat ovat alempia, mutta myös tuotto ja tuottoprosentti ovat pienemmät. Etelä-Karjalan tuottoprosentin ero Pohjois-Karjalaan on jyrkkä.

”Maakuntien välillä on selvä kynnys puun hinnassa ja myös kysyntävarmuudessa.”

Vaikka Pohjois-Karjalassa metsätalouden hehtaaritulos on alempi ja puun menekki epävarmempaa, siellä metsätiloista maksetaan tuottoon nähden korkeampia hintoja. Voikin todeta, että metsätilojen hinnoittelu on jossain määrin henkimaailman hommaa.

Kohti keskiarvoa

Päijät-Hämeessä metsätalouden euromääräinen tuotto on maan kärkeä sekä hyväkasvuisten maapohjien että alueen vahvan sahateollisuuden ansiosta. Siihen nähden maakunnan metsätilat voisivat olla kalliimpia, mutta kun eivät ole, niin sijoitustuottoprosentti on korkea.

Etelä-Suomen metsätilat LKV:n Timo Hannonen on välittänyt Päijät-Hämeestä yli 200 metsätilaa. Hänen mukaansa korkeaan sijoitustuottoprosenttiin on useita syitä.

”Ylipäätään on niin, että metsätilojen hinnat hakeutuvat kohti keskiarvoa. Yleensä myyntihinnat nousevat pyyntöhinnasta, mutta hyvien tilojen hinnat tuppaavat nousemaan vähemmän kuin huonojen.”

Päijät-Hämeessä on hyviä tiloja. Maapohjissa on paljon lehtomaisia kankaita, jotka ovat merkittävästi parempia kasvupaikkoja kuin tuoreet, mustikkatyypin kankaat.

”Rehevät maat tuottavat paremmin, mutta tilakaupassa niiden hintaero ei kuitenkaan korostu.”

Silti tyhjentävää vastausta vaille jää kysymys, miksi Päijät-Hämeen tilojen selvä ylikysyntä ei ole nostanut hintatasoa korkeammaksi.

Julkaistu kokonaisuudessaan Metsälehti Makasiinissa 7/2020.

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.