Hannu Liljeroos on ylläpitänyt metsätilojen hintaseurantaa seitsemän vuotta ja toteutuneita kauppoja on kertynyt 8 626.

”Viime vuonna tilastoin 1 219 kauppaa, mikä on lähellä seuranta-ajan keskiarvoa 1 232.”

Kauppojen määrä on vaihdellut vuosittain vain vähän. Eniten niitä kertyi vuonna 2016 (1 325 kpl) ja vähiten vuonna 2014 (1 024 kpl). Maakuntakohtaista vaihtelua on ollut enemmän. Viime vuonna esimerkiksi Lapin kauppamäärä oli verrattain suuri ja Pohjois-Karjalan pieni.

”Pohjois-Karjalassa lienevät Tornatorin suorat ostokaupat pudottaneet julkista tarjontaa.”

Myyntiin pantuja kohteita Liljeroos on kirjannut yhteensä 11 642 eli ”hävikkiä” on 3 016, mikä tarkoittaa, että melkein joka neljäs kohde on jäänyt pois eri syistä toteutuneiden kauppojen tilastosta.

Viime vuoden kauppojen kauppasummat olivat yhteensä noin 145 miljoonaa euroa. Keskimääräinen kauppa oli kooltaan 35 hehtaaria ja siitä maksettiin noin 119 000 euroa (3 406 e/ha/metsämaa).

Joulukuun suurimmat kaupat:

Pinta-ala on kohteen kokonaisala.

Metsämaan hinta nousi kantohintojen mukana

Metsämaan keskihinta oli viime vuonna koko maassa 3 406 euroa, kun se oli vuotta aikaisemmin 3 467 euroa.

”Kauppojen alueellinen jakautuma kuitenkin muuttui selvästi siten, että kauppoja tehtiin suhteellisesti enemmän Pohjois-Suomessa.”

Pohjois-Pohjanmaalla ja Lapissa metsämaata myytiin kolmasosan verran enemmän ja tämän seurauksena koko maassa kauppojen keskipuusto laski kolme mottia ja tukkiosuus kaksi prosenttia.

”Kun tämä otetaan huomioon, niin hintataso nousi viime vuonna noin neljä prosenttia.”

Luken kantohintatilastojen mukaan tukin kantohinnat nousivat viime vuonna tammi-marraskuun aikana kolmesta viiteen prosenttia ja kuitupuun noin viisi prosenttia.

”Käytännössä metsämaan hintatason nousu on ollut pitkälti kantohintojen nousun ansiota. Tila-arvioiden puunhinnat seuraavat viiveellä toteutuneita kantohintoja.”

Maakuntakohtaisesti tarkasteltuna hintataso nousi viime vuonna eniten Lapissa, missä nousua kertyi noin kolmetoista prosenttia. Siellä myös kauppojen lukumäärä oli aikaisempia vuosia suurempi eli 112.

Metsämaa kallistui selvästi eli noin kymmenen prosenttia myös Etelä- ja Keski-Pohjanmaan ja Pohjanmaan maakunnissa. Keski-Suomessa, Pohjois-Karjalassa ja Pohjois-Pohjanmaalla hintataso nousi noin seitsemän prosenttia. Pirkanmaalla ja Pohjois-Savossa hintojen nousu oli noin neljä prosenttia. Muissa maakunnissa hintataso pysyi jokseenkin entisellään.

Instituutiosijoittajien ostot

Metsärahastot, sijoitusyhtiöt ja muut institutionaaliset sijoittajat ostivat viime vuonna julkisesti myynnissä ollutta metsämaata yhteensä noin 81 miljoonalla eurolla. Nämä olivat lähes kokonaan yksityismetsiä. Vastaava luku oli vuonna 2019 70 miljoonaa ja vuonna 2018 45 miljoonaa euroa.

Viime vuonna kaikkien seurantakauppojen kauppasummat olivat yhteensä noin 145 miljoonaa euroa. Instituutioiden osuus siitä oli noin 56 prosenttia – nousua vuodesta 2019 on yhdeksän prosenttia.

Seurantakauppojen kokonaismäärä oli viime vuonna 1 219 ja näistä 440 kaupassa ostajana oli jokin institutionaalinen sijoittaja. Ne ovat tehneet kauppoja kaikissa maakunnissa, eniten Kainuussa, Pohjois-Karjalassa ja Pohjois-Savossa, joissa noin puolet kohteista on myyty instituutioille.

Ostajien keskinäinen järjestys on muuttunut paljon. Vuoden 2020 ykkönen oli United Bankersin kaksi metsärahastoa (13,3 miljoonaa euroa), toisena Silvestica Green Forest Finland (13,0 miljoonaa euroa) ja kolmantena FIM Metsä (12,8 miljonaa euroa).

Vuoden 2019 suurin eli OP:n metsärahasto oli nyt neljäs. Sen ostot olivat viime vuonna 9,4 miljoonaa euroa, kun vuotta aikaisemmin rahaa meni 16,9 miljoonaa euroa.

”Institutionaalisten ostajien joukko on koko ajan kasvanut, ja sitä myötä ostokilpailu on kiristynyt. Hyvistä kohteista voidaan maksaa paljon, ja huonotkin kohteet saattavat kelvata ”paremman puutteessa”.”

Hintakerroin hinnoittelussa

Hintakerroin on laskettu jakamalla kauppahinta hinnoittelun summa-arvolla. Summa-arvosta ei ole tehty mitään ”tukkualennusta” eli kokonaisarvon korjausta. Kerroin kuvaa siis markkinaehtoista korjausta.

Viime vuoden tilastossa maakuntakohtaiset kertoimet olivat kymmenessä maakunnassa vähintään yksi. Suurin kerroin 1,14 oli Varsinais-Suomessa ja pienin 0,93 Keski-Suomessa. Kun Liljeroos aloitti seurannan vuonna 2014, kerroin oli yli yhden vain Varsinais-Suomessa ja Häme-Uusimaalla.

”Toteutuneissa kaupoissa maksetaan siis useimmissa maakunnissa keskimäärin summa-arvoa enemmän. Tämä todistaa, että metsämaan hintataso on noussut.”

Liljeroos pitää kokonaisarvon korjausta summa-arvomenetelmän ongelmakohtana.

”Sen taso määräytyy teoriassa mitä moninaisempien tekijöiden perusteella, joiden vaikutusta hinnoittelija joutuu sitten arpomaan.”

Lähtökohtaisesti hinnoittelija pyrkii määrittämään kohteelle, jossa ei ole niin sanottuja erityisarvoja, jonkinasteisen metsätalousarvon. Yleensä se on pienempi kuin käypä arvo eli vapailla markkinoilla saatu arvo.

Liljeroosin mielestä epämääräisestä kokonaisarvon määrityksestä voitaisiin luopua kauppa-arvomenetelmää soveltamalla.

”Tavanomaisilla metsätiloilla se onnistuisi hyvin. Otetaan käyttöön tilastodata ja haetaan sieltä hinnoiteltavaa kohdetta lähinnä vastaavat tilat ja sitten lasketaan niiden keskimääräinen hintakerroin. Tämän tilajoukon ominaisuuksia voidaan vielä analysoida tarkemmin, ja sitten hienosäätää todennäköistä markkina-arvoa.”

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.