Huhtikuussa metsätilojen tarjonta lisääntyi selvästi ja Hannu Liljeroos kirjasi seurantaansa 115 uutta kohdetta. Alla oleva kaavio esittää tarjonnan keskimääräisen jakautuman viimeksi kuluneina neljänä vuotena.

”Toukokuussa on alkuvuoden tarjontapiikki, silloin pitää ostoaikeissa olevien olla liikkeellä. Loppuvuonna päästään samoille lukemille elokuussa ja taso säilyy marraskuun lopulle asti.”

Kokonaisuutena tarjonta vaihtelee paljon vuodenajan mukaan ja noudattaa vuosittain jokseenkin samaa rytmiä.

Hintaseurantataulukko on ajalta 01.05.2020 – 30.04.2021 eli siinä on viimeksi kuluneet kaksitoista kuukautta. Kun seurantajakso on yksi vuosi, niin kauppamäärä pysyy verrattain suurena. Pienessä aineistossa vaihtelua on paljon enemmän.

Tilaston keskiluvuissa ei tapahtunut suuria muutoksia edelliseen taulukkoon verrattuna. Pienten kauppamäärien maakunnissa luvut vaihtelevat kuukausittain eniten.

Suurimmat tarjotut kohteet

Taulukossa ovat tällä hetkellä kaupan olevat suurimmat kohteet.

”Nyt on sijoittajille tarjolla useita hyviä ostokohteita eri puolilta maata. Tarjonta on ollut tänä vuonna kuitenkin viimevuotista vähäisempää.”

Uusia kauppoja allekirjoitettiin huhtikuussa 78 ja koko alkuvuoden saldo on 356. Myyty metsämaan pinta-ala on yhteensä 12 634 hehtaaria eli keskimäärin 35 hehtaaria per kauppa. Nämä lukemat ovat lähellä viime vuoden vastaavia.

Huhtikuun suurimmat kaupat

Hintakerroin on kauppahinnan ja tila-arvion summa-arvon suhdeluku. Summa-arvo sisältää kaikki arvot, myös odotusarvot. Kerroin on tavallaan markkinaehtoinen kokonaisarvon korjaus.

”Korkein kerroin 1,21 on Liperissä myydyllä kohteella. Olen kirjannut seurantaani, kun tila on tullut myyntiin, että se on ”hyvä kohde”, Liljeroos kertoo.

Luettelossa ensimmäisenä olevalla Sonkajärven kohteella on paljon turvemaita. Lohjan kohde on iso tila yhdessä palstassa.

”Markkinat hinnoittelevat kohteet niiden ominaisuuksien mukaan ja hyvistä kohteista maksetaan eniten.”

Instituutoiden jalansija vahvistunut

Institutionaaliset sijoittajat ostivat huhtikuussa 32 kohdetta eli melkein saman lukumäärän kuin vastaavana aikana vuosi sitten.

Kauppasummat olivat yhteensä 5,4 miljoonaa euroa. Koko tämän vuoden aikana ne ovat ostaneet 130 kohdetta ja maksaneet niistä yhteensä reilu 26 miljoonaa euroa.

Kun alkuvuoden aikana on kaikkien seurantakauppojen metsämaan ala noin 12 600 hehtaaria, niin keskihinnalla 3 400 euroa hehtaari saadaan kauppojen yhteisarvoksi noin 43 miljoonaa euroa.

”Instituutioiden osuus seurantakaupoista on euroilla mitattuna noin 60 prosenttia. Siinä on lisäystä vuodentakaiseen lukuun kymmenen prosenttiyksikköä.”

Verkon hintalaskurit testissä

Verkossa on erilaisia palveluita, joiden avulla saa ilmaiseksi arvion metsätilan käyvästä arvosta. Yksinkertaisimmillaan palveluun syötetään pelkkä kiinteistötunnus. Tällaisia ovat Metsä Forestin, Osuuspankin, UPM Metsän ja Stora Enson pika-arviot. Arviot perustuvat lähinnä avoimeen metsävaratietoon eli metsien kaukokartoituksella kerättyyn dataan.

Lisäksi on Maaseudun Tulevaisuuden ja Metsälehden arvolaskurit, joihin pitää syöttää tietoja muun muassa puuston ja tukkipuiden määrästä. Edellinen perustuu Metsätilat.fi-välittäjien keräämään kauppa-aineistoon ja jälkimmäinen Hannun hintaseurantaan sekä Simosol Oy:n arvonmäärityspalveluun.

Liljeroos testasi arvonmäärityspalvelut keskisuomalaisella, 52 hehtaarin tilalla:

Metsä Forestin ja Osuuspankin pika-arviot antoivat melkein samat puustotiedot, mutta erilaiset arvot. Molemmat arviot ovat kuitenkin kaukana oikeasta. Samaa voi sanoa myös Stora Enson arvion tarkkuudesta. UPM Metsän laskema arvo 213 300 euroa on sekin vielä kovin alhainen.

”Voiko niiden antamia arvoja sanoa edes suuntaa-antavaksi?”, Liljeroos kysyy kärjistäen.

Kaksi palveluntarjoajaa selvisi testistä hyvin eli Maaseudun Tulevaisuuden ja Metsälehden arvolaskurit.

”Molemmat arviot vastaavat hyvin kohteena olevan tilan todellista käypää arvoa. Puustotiedot ovat molemmissa samat, koska syötin ne palveluun ja ne perustuvat perusteelliseen maastoarviointiini.”

Arvioitava tila sijaitsee Keski-Suomessa ja sen pinta-ala on 52 hehtaaria, josta metsämaata on 50 hehtaaria. Puustoa on Liljeroosin arvion mukaan 7 000 kuutiota, josta tukkipuuta 38 prosenttia. Maapohjat ovat kuivahkoja tai kuivia kankaita tai turvemaita (46 prosenttia). Tilan metsänhoidollinen tila on varsin hyvä, samoin puustojen laatu. Puustosta on 90 prosenttia mäntyä ja puut kasvavat hitaasti karuhkolla Suomenselällä.

Liljeroosin laatiman tila-arvion summa-arvo on 268 000 euroa ja käypä arvo kymmenen prosentin korjauksella 241 000 euroa.

Liljeroosin mukaan testi todisti ainakin kaksi asiaa.

”Ensinnäkin pelkän kiinteistötunnuksen perusteella ei saa luotettavaa tila-arviota.”

Toiseksi; kun tunnetaan tilan pinta-ala, sijainti, puumäärä, tukkiosuus ja maapohjan keskiboniteetti (Metsälehden arvolaskuri) tai tilan pinta-ala, puuston määrä ja kehitysluokkajakautuma (Maaseudun Tulevaisuuden palvelu), niin tilan käypä arvo voidaan määrittää kauppa-aineiston avulla.

”Mikäli hinnoiteltava tila on ominaisuuksiltaan poikkeuksellinen, arvonmääritys kauppa-arvomenetelmällä ei onnistu.”

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.